Avalúo fiscal o avalúo catastral, significado y funciones

Avalúo fiscal o catastral

Para saber qué es un avalúo fiscal (también conocidos como avalúo catastral) o para qué sirve, es necesario que repasemos un poco acerca de qué es un avalúo qué es un avalúo comercial, pues pueden haber confusiones con los términos. Quédate con nosotros y aprende más sobre un avalúo fiscal y sobre sus diferencias con los avalúos comerciales.

¿Qué es un avalúo?

Primero conozcamos qué son los avalúos, los cuales son informes técnicos que hace un perito avaluador con el fin de encontrar la estimación del precio de un inmueble, utilizando como base información de la propiedad brindada por el solicitante, una inspección a la propiedad, información de campo, investigaciones de mercados y un análisis de normas urbanísticas.

 

¿Qué es un avalúo comercial?

Es el precio real (o estimado) que posee un inmueble en el mercado, comercialmente hablando. Su función es la de dar a conocer cuánto puedes cobrar por tu casa cuando vayas a venderla.

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que, en caso de una financiación de una propiedad, se hará por su valor real. Esto para garantizar que el dinero que es prestado está respaldado por un valor correspondiente.

 

¿Qué es un avalúo fiscal bien raíz o un avalúo comercial?

Los avalúos catastrales (también conocidos como fiscales), son los avalúos que son de utilidad para el gobierno, para la liquidación de los impuestos. Estos son los que determinan el impuesto predial del año de una propiedad. Para ellos, se tiene en cuenta la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de la construcción y el terreno.

 

¿Qué diferencias hay entre un avalúo comercial y uno catastral?

Las personas pueden llegar a confundirse un poco con los términos, pero aquí lo explicaremos de manera sencilla para ti. Es sencillo, pues sólo debes asociar “avalúo comercial” (precio total) con el precio que una persona debe pagar para hacer un negocio de compra/venta de una propiedad, mientras que “avalúo catastral” (parte del precio total) debes asociarlo con impuestos. Por lo cual debes pensar en que el avalúo catastral sólo es una parte del porcentaje total, ya que el avalúo comercial es el precio total del inmueble.

Otra de las diferencias es la frecuencia con la que se solicita cada avalúo, pues el avalúo catastral es anual, mientras que el avalúo comercial sólo se realiza en una propiedad cuando se pretende venderla.

 

¿Qué porcentaje del avalúo comercial es el avalúo comercial?

Como bien lo dijimos anteriormente: el avalúo catastral es sólo una parte del porcentaje total que es el equivalente al avalúo comercial. Hay dos valores, y es que en los predios rurales equivale al 50% del precio total, mientras que en los predios urbanos equivale al 70% del valor definitivo.

 

¿Cuál es la importancia de los avalúos catastrales?

El realizar un avalúo catastral (e incluso comercial) es importante y recomendado, ya que es beneficioso para el Estado y para usted, por supuesto. Esto se debe a que al realizar estos avalúos, todas las características físicas del inmueble y de su entorno son actualizadas, lo cual puede aumentar en menor o mayor medida el valor de su propiedad.

 

¿Cómo se clasifican los avalúos catastrales?

Los avalúos catastrales suelen dividirse en dos grupos:

  • Avalúos catastrales actualizados: en este grupo el límite es el valor comercial de la propiedad, y si ésta se desvaloriza, se verá reflejado en el avalúo. Se puede presentar una queja si el resultado es mayor que el valor total del inmueble.
  • Avalúos catastrales de conservación: en este segundo grupo se encuentran los inmuebles que no realizaron una actualización y que en el presente año tendrán un incremento del 12,5% sobre el valor del año anterior.

 

¿Qué pasa cuando no se hace un avalúo catastral?

Es necesario hacer sobre cualquier propiedad inmueble un avalúo (ya sea catastral o comercial). Pero si no se realiza, el valor es determinado a través de unas tablas de medición totalmente fundamentadas, en el cual se puede encontrar el valor del terreno por medio de los metros cuadrados, de la edificación, del tipo de inmueble, etc.

¿Cómo sacar avalúo fiscal?

Para hacer la solicitud de un avalúo fiscal o catastral, debes acercarte directamente a las oficinas de catastro de tu ciudad, pues esta acción sólo la realizan entidades gubernamentales.

 

Avalúo catastral costo

El gobierno no cobra por los avalúos fiscales, por lo cual puedes solicitar el tuyo para conocer los impuestos de tu propiedad sin costo alguno.

 

CONSTRUCCIONES

Si hablamos de avalúos de construcciones, es correcto decir que éstos se determinan multiplicando la superficie de dicha construcción por el valor en unidad de un metro cuadrado respectivo a dicho inmueble. Cada construcción tiene una tasación diferente que depende de su clase o material estructural y de su calidad. También hay que decir que el valor de la construcción se ajusta dependiendo de la antigüedad de la edificación y de condiciones especiales como el subterráneo, el piso zócalo, etc.

En este punto es viable recordar que un avalúo fiscal o catastral es indicado en el Aviso de Recibo de Contribuciones, el cual es remitido cada semestre al correo del domicilio postal registrado para el envío de correspondencia.

 

¿Cómo se determina el avalúo de las construcciones?

El cálculo se realiza multiplicando la superficie de la construcción por el respectivo valor unitario ($/m2). El SII calcula la siguiente fórmula:

Avalúo Construcción ($) = VCC ∗ SC ∗ CE ∗ FC ∗ DP ∗ CCC

  • VCC : Valor unitario de la construcción de acuerdo a su Clase y Calidad. No tiene el mismo valor una construcción hecha con albañilería, que un galpón de acero, hormigón o madera.
  • SC : Corresponde a la superficie construida.
  • CE : Corresponde a una Condición Especial de edificación. Esto es, si considera construcción interior o abierta, mansarda o subterráneo.
  • FC : Es el cálculo del Factor de Ajuste Comunal. Diferencia el valor de una construcción, de acuerdo a la comuna donde ésta se ubica.
  • DP : Es el factor de Depreciación, y es un ajuste según la edad de la construcción.
  • CCC : Corresponde al coeficiente comercial de construcción. Éste es un factor aplicable a construcciones localizadas en zonas comerciales.

 

Certificado de avalúo fiscal

Estos certificados de avalúo fiscal nos permiten conocer el valor real que tiene un inmueble comercialmente hablando, además de otras informaciones como el número del rol del avalúo, la dirección del predio, el nombre del propietario, las características de la propiedad, los impuestos que recaen sobre el bien inmueble, etc. Este certificado enseña los resultados del análisis de una tasación fiscal, pero no llega a acreditar el dominio de la propiedad.

 

Avalúo catastral para incrementar costo fiscal

Hay momentos en los cuales la situación amerita que se halle una manera de incrementar el valor patrimonial de un activo o su costo fiscal, esto buscando que en caso de ser enajenado, el monto de ganancia ocasional sea menor.

Las propiedades tienden a incrementar naturalmente su valor por las mejoras e innovaciones y novedades que se presentan en su entorno. Esto puede generar una ganancia ocasional alta, la cual genera mayores impuestos.

En este punto, y desde la vista fiscal, la única manera de llegar a incrementar el costo es mediante un avalúo catastral, puesto que los avalúos comerciales o avalúos técnicos no son aceptados en este tipo de trámites fiscales. Estos revalúos fiscales o catastrales que se deben solicitar para estos trámites deben pedirse en el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Una vez reavalúo en mano, se pide declarar el bien por este nuevo valor fiscal o catastral, en la declaración de renta del periodo al cual corresponde dicho avalúo.

La importancia de estos reavalúos se refleja únicamente en el ámbito fiscal, puesto que el hecho de que una propiedad cuente con un valor comercial más alto que el declarado o el catastral, no quiere decir nada, pues es algo natural.

 

Tratamiento fiscal sobre las herencias de inmuebles

Cuando resulta haber una herencia sobre la mesa, muchas veces las personas desconocen el hecho de que esto implica un aumento en los impuestos del inmueble en cuestión.

Primero empecemos definiendo que es una herencia. Una herencia es un conjunto de bienes y obligaciones que por derecho propio una persona recibe tras la muerte del poseedor original de estas posesiones.

Si miramos el artículo 302 del Estatuto Tributario, podemos ver que el valor que se recibe debido a una herencia se considera ganancia ocasional, pues nace a partir de un evento extraordinario.

Esta ganancia, al ser un impuesto complementario de renta, se tiene que declarar como una renta independiente y se deberá calcular el impuesto a la tarifa vigente de un 10%.

 

REGLAMENTO PARA LA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES

Esta información la obtenemos gracias a una publicación del Periódico Oficial No. 32, de fecha 20 de noviembre de 1991, Tomo XCVIII. Gracias a ella aprenderemos más sobre las normas que recaen sobre los avalúos fiscales o avalúos catastrales.

 

CAPÍTULO PRIMERO

DISPOSICIONES FISCALES

ARTÍCULO 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general, tiene por objeto fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la actividad de los valuadores Fiscales Municipales y es de observancia general en todo el territorio del Municipio de Ensenada.

ARTÍCULO 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo fiscal el estudio técnico realizado por el valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto determinar el valor comercial de un bien inmueble en función de la unidad monetaria, en fecha determinada para su aplicación como base en el cálculo de los impuestos que al efecto fijen las Leyes.

ARTÍCULO 3.- Valuador Fiscal es la persona que autorizada para dictaminar como perito legal en la materia, sobre el valor de bienes muebles e inmuebles sujetos a trato fiscal; funge como autorización expedida por la autoridad Fiscal y es un auxiliar de la Administración Pública Municipal.

ARTÍCULO 4.- La intervención del Valuador Fiscal en la práctica de todo tipo de avalúos es indispensable para la validez de los dictámenes valuatorios de bienes inmuebles, cuando la cuantificación sirva de base para la determinación de valores que se utilicen para fijar o calcular los impuestos que, conforme a la Ley, deban pagarse al Municipio.

ARTÍCULO 5.- El Valuador Fiscal, en su calidad de auxiliar de la Administración Pública está sujeto a las disposiciones que sobre la materia dicten las Autoridades Municipales.

 

CAPÍTULO SEGUNDO

AUTORIDADES

ARTÍCULO 6.- Son autoridades en la materia a que contrae este Reglamento:

  1. El Presidente Municipal.
  2. El Tesorero Municipal.
  3. El Sub-Tesorero Municipal.

ARTÍCULO 7.- Corresponde al Presidente Municipal.

  1. Autorizar el Registro del Valuador solicitante una vez cubiertos los requisitos señalados en el artículo 17 del presente Reglamento.
  2. Autorizar y ordenar la publicación de los manuales, instructivos, formas y normas de valuación fiscal inmobiliaria que le proponga el Tesorero y vigilar el cumplimiento de las disposiciones de este Reglamento y de las disposiciones de que él deriven.

ARTÍCULO 8.- Corresponde al Tesorero y al Sub-Tesorero Municipal.

  1. Vigilar que la actuación de los valuadores fiscales se sujete a lo previsto en la Legislación Fiscal vigente para el Municipio y que corresponda a la salvaguarda del interés fiscal del mismo y aplicar la sanciones a que se hagan merecedores los Valuadores Fiscales, de acuerdo a lo dispuesto en este Reglamento.
  2. Formular, para su aprobación por el Presidente Municipal, los manuales, instructivos, normas, formas y demás instrumentos que se requieran para normar y ordenar la práctica de avalúos fiscales.
  3. Llevar el Registro de Valuadores Fiscales del Municipio.
  4. Llevar el Registro de Avalúos Fiscales por valuador y por zonas o Colonias, para control.
  5. Las demás que este Reglamento, la Legislación aplicable y el Ayuntamiento le imponga.

 

CAPÍTULO TERCERO

AVALUOS FISCALES

ARTÍCULO 9.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales se sujetarán a las normas y reglas que regulan la práctica valuatoria en el País a las que señale este Reglamento a las que fijen los Instructivos que al efecto expidan las Autoridades Fiscales del Municipio.

ARTÍCULO 10.- El avalúo fiscal debe ser un estudio expreso en el que se determinará el valor comercial de una propiedad inmobiliaria debidamente identificada y descrita, a una fecha determinada y deberá apoyarse en el correcto y completo análisis de la información pertinente.

ARTÍCULO 11.- Se entiende por valor comercial de un bien inmueble en una fecha determinada, el precio más alto en numerario, que un comprador aceptaría pagar y un vendedor accedería a recibir por el bien, siempre y cuando no exista dolo o mala fe de alguna de las partes, caso en el cual se aplicarán las sanciones correspondientes.

ARTÍCULO 12.- Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia durante 6 meses contados a partir de la fecha en que se efectúen. En aquellos casos en que después de realizado el avalúo se llevarán a cabo construcciones, instalaciones o mejoras permanentes al bien de que se trate, los valores consignados en dicho avalúo quedarán sin efecto, aun cuando no haya transcurrido el plazo señalado.

ARTÍCULO 13.- Los avalúos fiscales se sujetarán al formato que al efecto apruebe el Presidente Municipal y deberán contener, invariablemente, la siguiente información:

I.- GENERAL

  1. Nombre del solicitante y del propietario del bien.
  2. Nombre del valuador y número de su registro en el Municipio.
  3. Identificación catastral del predio, incluyendo el número de lote y manzana, Colonia o Fraccionamiento, zona catastral, clave catastral, medidas colindantes y superficie.

II.- PARA PREDIOS URBANOS

  1. Descripción detallada de las características urbanas, como son clasificación de la zona, servicios Municipales con que cuenta, % densidad de construcción y población, tipo de construcción dominante en la zona etc.
  2. En el caso de los lotes baldíos, notas sobre topografía y sobre el uso mejor y más productivo a que pueda destinarse, siempre de acuerdo a los planes y programas de desarrollo urbano vigentes.
  3. En caso de lotes con mejoras:
  1. Descripción del terreno, incluyendo forma y topografía.
  2. Descripción de mejoras haciendo un retrato hablado de las mismas, incluyendo una relación descriptiva detallada de los diversos tipos y usos de construcción apreciados.
  3. Relación detallada y descriptiva de los elementos de construcción por tipo apreciado.
  4. Definición del uso mejor y más productivo para el cual es apto el terreno atendiendo a su ubicación, forma, topográfica y además características y comentario razonado en cuanto a si el uso actual corresponde o no al mejor y más productivo, previsto en los planes y programas de desarrollo urbano vigentes en la localidad.

III.- PARA PREDIOS RÚSTICOS

  1. Descripción de las comunicaciones y servicios públicos con que cuenta el predio.
  2. Descripción detallada de las características del predio incluyendo forma, topográfica, calidad y tipo de suelo del punto de vista geológico, provisión de agua, etc., tipo de cultivos para los que es apto, forma de explotación, etc.
  3. Descripción detallada de factores externos que afecten al predio en su valor, como climatología, régimen jurídico, afectaciones de cualquier tipo. Sanidad vegetal y animal, plagas, etc.
  4. Descripción detallada de las mejoras, construcciones y edificaciones con que cuente el predio; esta se hará en términos semejantes a los señalados en el inciso c) de la fracción II de este artículo.
  5. Descripción de los bienes inmuebles por definición que existan en el predio y que conforme a las disposiciones legales aplicables deben tomarse en cuenta al determinarse su valor.
  6. Comentarios críticos en cuanto a la forma de explotación del predio y a su aprovechamiento. Tomando en consideración los planes y programas ecológicos de la zona y las reservas territoriales de los planes y programas urbanos.

IV.- ESTIMACIÓN DEL VALOR

PARA ESTE EFECTO DEBERÁ DETERMINARSE EL VALOR SIGUIENDO POR LO MENOS DOS DE LOS TRES ENFOQUES TRADICIONALES DE ANÁLISIS COMO SON:

  1. De comparación ó mercado.
  2. De costo de producción o físico.
  3. De rentas o ingresos.

Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el valuador deberá ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación comercial. Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluir el estudio del valor mediante el enfoque de ingresos.

V.- Expresión del valor comercial como conclusión, expresando con números y con letra, señalando la fecha para la cual se hizo la determinación correspondiente.

VI.- Las notas, comentarios y aclaraciones que estime conveniente y necesarias el valuador, y toda la información adicional que se requiera para justificar el avalúo.

VII.- Fecha del avalúo, nombre y número de registro del valuador y su firma; cuando no existan formatos especiales se harán los avalúos en forma convencional.

ARTICULO 14.- En los avalúos fiscales podrán utilizarse fundamentalmente los factores de castigo, premio y demérito que para el caso de avalúos catastrales fijen instructivos y manuales que apruebe la Tesorería Municipal, sin embargo, no podrán usarse indiscriminadamente pues el hecho de usar los deméritos, obligará el empleo de los de premio y viceversa.

ARTÍCULO 15.- El Tesorero Municipal determinará de acuerdo a estudio en el que se fijen los elementos y valores aplicables en la tabla respectiva, en qué casos se requiere avalúo fiscal para los efectos del impuesto sobre adquisición de inmuebles y transmisión de dominio y para el cálculo de la renta de la zona Federal Marítima y Terrestre.

 

CAPÍTULO CUARTO

DE LOS AVALÚOS Y SU REGISTRO

ARTÍCULO 16.- Para ser Valuador Fiscal se requiere:

  1. Ser Ciudadano Mexicano en uso de sus derechos y residentes en el Municipio.
  2. Poseer título Profesional, a nivel de Licenciatura en profesión a fin a la evaluación inmobiliaria debidamente registrado en el Estado.
  3. Ser miembro activo de un Organismo Profesional de Valuadores con cobertura y reconocimiento Nacional, que tenga representación en el Estado de Baja California.
  4. Demostrar una antigüedad mínima de cinco años en el ejercicio de valuación inmobiliaria.
  5. Gozar de buen nombre en el medio profesional, bancario y comercial.
  6. Protestar desempeñar su actividad como Valuador Fiscal, Auxiliar de la Administración Pública Municipal, sujetándose a los Reglamentos, normas, instructivos y demás disposiciones que al efecto dicte la Autoridad Municipal.
  7. Solicitar y obtener su registro en la Tesorería Municipal, cumpliendo las formalidades que el efecto se establezcan.

ARTÍCULO 17.- Los requisitos a que alude el Artículo anterior, se acreditan en los siguientes términos:

  1. Por lo que respecta a la residencia, con el certificado relativo expedido por el Municipio.
  2. Con original y copia del título profesional, la cédula respectiva y su registro en el Estado, debiendo exhibir los originales y entregar a la Tesorería las copias en las que se asentará la constancia de haber tenido a la vista aquellos.
  3. Con constancia del organismo profesional de valuadores al que pertenezca, mismo que a su vez, deberá demostrar su legal existencia en el Estado y/o Municipio con copia constitutiva y su cobertura Nacional, con copia del acta constitutiva de la organización Nacional a la que pertenece y constancia de la misma certificando este hecho, las actas constitutivas y constancias a la que se refiere el párrafo, en relación a las sociedades podrán exhibirse y registrarse una sola vez en la Tesorería y no será necesario que los miembros de la sociedad exhiban nuevamente esta documentación.
  4. Con certificación que al efecto deberá expedir la Organización Profesional a la que pertenezca el interesado y una Sociedad Nacional de Crédito, en cualquier caso la constancia se expedirá bajo protesta de decir verdad.
  5. Con certificaciones expedidas por el Colegio Profesional de adscripción del interesado y una carta de recomendación de una Institución Bancaria que operen en el Municipio y una de comercio establecido.
  6. Con solicitud que presente a la Tesorería, que deberá dictaminar y autorizarla o rechazarla en un término de diez días hábiles.
  7. Con el recibo correspondiente.

ARTÍCULO 18.- Una vez aprobada la solicitud se autorizará registro del interesado, se le abrirá el expediente respectivo y se le asignará el número que corresponda. Si la Tesorería determina que no es de autorizarse la solicitud, se devolverá ésta al interesado junto con los documentos que acompaño y un escrito en el que se funden las causas de rechazo, estableciéndose un plazo de 15 días para que pueda presentar nueva solicitud si ésta es procedente.

ARTÍCULO 19.- El Ayuntamiento podrá cancelar el registro de una valuador Fiscal por cualquiera de las siguientes causas:

  1. Cuando haya obtenido su inscripción proporcionando datos falsos o cuando dolosamente presente datos erróneos, documentos falsos o falsificados o información equivocada en los avalúos que practique en sus anexos.
  2. Cuando no hubiere cumplido sus funciones como valuador fiscal en los casos en que para ello se hubiere requerido.
  3. Cuando hubiere reincidido en violaciones a este Reglamento.
  4. Cuando deje de satisfacer cualquiera de los requisitos que señala el artículo 17.

 

CAPÍTULO QUINTO

SANCIONES

ARTÍCULO 20.- Cuando un valuador incurra en violaciones al presente Reglamento y a cualquiera de las disposiciones que como auxiliar de la Administración Pública debe cumplir de acuerdo a lo previsto en la Legislación Municipal, el Tesorero podrá imponer las siguientes sanciones de acuerdo con la gravedad de la ofensa.

  1. Amonestación escrita.
  2. Multa de 100 a 500 salarios mínimos dependiendo de la gravedad, y en caso de que el avalúo tenga desfase de más 50% sobre la realidad, la multa será equivalente a dicho desfase.

ARTÍCULO 21.- El Ayuntamiento de considerarlo necesario de acuerdo a la gravedad de la falta podrá imponer.

  1. Suspensión hasta por un año.
  2. Cancelación del Registro.

ARTÍCULO 22.- El valuador que haya sido sancionado, podrá recurrir ante el Presidente

Municipal presentando escrito en el que funde sus razones. El Presidente Municipal oirá al

interesado y emitirá su fallo inapelable en un plazo que no excederá de quince días.

ARTÍCULO 23.- Cuando la causa de la sanción se funde en razones técnicas de valuación, el valuador podrá solicitar la integración de una comisión técnica dictaminadora que oirá sus

argumentos de carácter técnico y emitirá opinión razonada sobre la validez de éstos y la del o los avalúos.

La comisión técnica dictaminadora se integrará por un valuador Fiscal designado por el Tesorero Municipal, otro por el Consejo Directivo del Organismo Profesional de valuadores de que hablan el inciso III del artículo 17, de entre sus integrantes y el tercero, por este mismo Consejo, pero seleccionado entre los valuadores Fiscales en ejercicio debiendo ser persona ajena el Consejo Directivo.

ARTÍCULO 24.- La solicitud para la integración de la Comisión se presentará al Presidente Municipal y solicitará al Organismo Profesional citado, la designación de los otros dos comisionados a fin de que la Comisión pueda reunirse en un plazo no mayor de diez días hábiles contados a partir de la fecha de recibo de la solicitud para integrarse y designarse Presidente y Secretario.

Una vez integrada la Comisión, su Presidente dará aviso al Presidente Municipal y citará al valuador para audiencia pública o privada a opción de este en la que se oirán sus argumentos, recibirán pruebas y se le interpelará. La audiencia deberá celebrarse dentro de los diez días siguientes a la integración de la Comisión. La Comisión en un plazo de cinco días posteriores a la audiencia emitirá su dictamen remitiéndose al Presidente Municipal y al interesado y se declarará disuelta.

ARTÍCULO 25.- Con fundamento en el dictamen de la Comisión el Presidente Municipal confirmará modificará o suspenderá la sanción con anuencia del Ayuntamiento.

 

[jetpack_subscription_form]

¿Quieres tener mas información?

Habla con un experto del tema y suple todas tus necesidades de avalúos.