Avalúos inmobiliarios o de inmuebles y terrenos en Bogotá, Colombia

Avalúos inmobiliarios o de inmuebles y terrenos

¿Qué es un avalúo de inmuebles?

Si existe un negocio de propiedades que planea realizarse, debe haber un proceso de avalúo de por medio. Entonces, ¿qué es un avalúo? Un avalúo es el valor que un profesional le da a cierto bien (puede ser mueble o inmueble), luego de haber realizado un estudio, el cual brinda como resultado dicho valor. Un avalúo busca dar claridad sobre el valor de tus posesiones, también tranquilidad y practicidad a la hora de realizar una venta o compra relacionada con dicho inmueble.

De una manera más técnica, un avalúo podría tomar la definición de un juicio profesional conformado por un estudio del mercado el cual establece cierto valor a un inmueble, el cual es apropiado para todos los que están involucrados en un proceso de compra o venta para dicha propiedad. Este estudio de mercado estima un valor monetario a ese bien bajo los estándares del estado. El valor de una propiedad puede variar dependiendo de su vida útil, de su ubicación, de su estructura, etc. Ahora que sabes qué es un avalúo, podemos pasar al siguiente punto.

 

Valuación de terrenos

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuación reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona. (ARTÍCULO II. C.20)


Avalúo terreno

Los avalúos terreno o rurales son análisis que se realizan sobre grandes superficies con el fin de conocer el valor de aquel terreno. Una característica de estos avalúos es que son mucho más arduos y tardíos que los avalúos de una propiedad urbana, pues el territorio a estudiar es inmensamente mayor.


Avalúo comercial de un terreno

Para un bien construido se toma en cuenta la localización del inmueble, metros cuadrados, tiempo de uso, calidad de los acabados y mantenimiento.

De un terreno se revisa en dónde está ubicado geográficamente, si es urbano, rústico  o en transición; los metros cuadrados; los usos que tiene -si es para uso agrícola, habitacional o industrial-; las autorizaciones que pueda tener, por ejemplo, en cuanto a densidad para construcción, limitaciones de altura.

 

¿Cómo se determina el avalúo del terreno?

  • Éste se calcula multiplicando la superficie de terreno por el respectivo precio unitario ($/m2), de acuerdo con lo indicado en el plano de valores.
  • El precio unitario del terreno es el producto del valor por m2 de la zona donde está la propiedad, por un factor de ajuste que se aplica a la manzana donde está el predio.

 

Avalúo de bienes muebles

Es el realizado por un perito quien es contratado por una persona, empresa o banco, para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas.


Avalúos bienes inmuebles

Un avalúo sirve para hallar el valor más probable de un bien mueble o inmueble, lo que podría responder a varios interrogantes:

  • ¿Cuánto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble?
  • ¿En cuánto lo podría vender?
  • ¿En cuanto lo podría arrendar?
  • ¿Cuál es el valor para asegurar el inmueble.
  • ¿Cuánto valor adquirió o perdió mi propiedad en el tiempo?
  • ¿Cuál es la plusvalía generada por causas externas al inmueble?

 

Avalúo de predios rurales

Es necesario investigar las condiciones del mercado inmobiliario para determinar los valores unitarios de los terrenos (no se tienen en cuenta las construcciones), a nivel comercial, para zonas homogéneas partiendo de las zonas homogéneas físicas previamente establecidas.

Dentro de una zona homogénea geoeconómica, se pueden presentar pequeñas diferencias de precio, que para los efectos del valor unitario de terreno se consideran despreciables.

El profesional que ejecuta el estudio es un experto conocedor de la zona, de las técnicas valuatorias y catastrales, y por lo tanto autorizado para determinar precios de la tierra y las construcciones en el territorio que trabaja de conformidad con las condiciones y características del mercado inmobiliario.

 

Avalúos urbanos

Son predios urbanos, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos determinados por el plan de ordenamiento que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitando su urbanización y edificación según sea el caso.

Cálculo de avalúo de inmuebles

Para analizar los datos de un avalúo y dar un resultado, hay que realizar un cálculo con dicha información, este es un trabajo de oficina donde se procesan los datos que han sido recolectados. Aquí se aplican  métodos con los cuales se establece el valor del inmueble.

La aplicación de matemática sustenta el avalúo así como el uso de matemática financiera, geometría y cálculo.

 

Avalúos inmobiliarios online

Gracias a muchas inteligencias virtuales con las que se cuenta hoy en día, hay aplicativos que nos permiten calcular una aproximación del precio de una propiedad con sólo dar algunos datos de la propiedad.

 

Precios de avalúos de inmuebles

El costo de un avalúo de inmuebles depende del valor comercial determinado por el perito, y puede diferir dependiendo del evaluador.

 

¿Cuál es la importancia de hacer un avalúo?

Ahora analizaremos cuál es la importancia de hacer un avalúo; pues a la hora de vender cualquier tipo de inmueble se deben realizar avalúos para poder determinar el valor exacto que se deba pagar por dicho inmueble. Esto evitará que surjan precios equivocados, problemas jurídicos o reparticiones desequilibradas.

Cuando alguien le da un valor espontáneo a un inmueble puede estar cometiendo un error que podría provocar la pérdida de ese patrimonio. Por esta razón es que nace la necesidad de realizar un avalúo inmobiliario. Esto puede conllevar a que hayan pérdidas de negocios o a realizar ventas de inmuebles con precios bajos. Esto normalmente generar cierta fobia a las negociaciones con inmuebles las cuales, aunque suene raro, son más comunes de lo que crees.

Gracias a la realización de un avalúo, se pueden generar estimaciones exactas, explícitas e informativa del valor de una propiedad. Estos avalúos son documento confidenciales a los cuales solo el propietario puede acceder. Se ocupan procesos profesionales y útiles que brindan un valor económico. Ahora conoces cuál es la importancia de hacer un avalúo, podemos pasar al siguiente punto.

 

¿Cuáles son las ventajas de realizar un avalúo?

En este punto veremos cuáles son las ventajas de realizar un avalúo, y es que realizar un avalúo sobre tus propiedades genera muchos beneficios y ventajas a la hora de realizar negociaciones con inmuebles. Algunos de ellos pueden ser la estimación precisa, detallada e informativa del valor de tus bienes muebles e inmuebles; la privacidad exclusiva del propietario sobre los documentos además de que la realización del proceso es desarrollada por parte de profesionales certificados.

Otras ventajas de realizar un avalúo y de conocer el valor exacto de tu propiedad pueden ser que la venta de este tendrá un precio justo, que la negociación de su compra se hará tranquilamente y que la producción de un testamento será más apta y conveniente. También brindará sencillez y practicidad a la hora de realizar trámites y diligencias que relacionan el inmueble, será mucho más fácil la adquisición de un seguro para la propiedad y usted tendrá el pleno conocimiento del valor económico de su bien inmueble. Conoces ahora cuáles son las ventajas de realizar un avalúo, pasemos entonces al siguiente punto.

 

TERRENOS

Los terrenos pueden llegar a ser estupendas maneras de invertir y de hacer negocios de increíbles resultados. Esto debido a que estas propiedades hoy en día están siendo furor entre los compradores más ágiles.

Son propiedades inmuebles que suelen siempre estar muy a favor de sus propietarios en cuanto a las negociaciones, pues suelen dar ganancias de ensueño sin llegar a caer en la tentación de la estafa.

Por supuesto, siempre es vital realizar un análisis de estos terrenos con los servicios de un avalúo de inmuebles. Esto para garantizar que el precio es el más óptimo para ambas partes de una negociación con predios rurales.

Cuando se quiere realizar un avalúo a un propiedad rural como puede ser un lote o una finca, hay que tener en cuenta algunos aspectos extras. Los avalúos aplicados a propiedades de gran tamaño tienen algunas características especiales:

  • El perito avaluador no podrá realizar el análisis del terreno en poco tiempo como ocurre en los avalúos de propiedades más pequeñas, como las viviendas. Lo que tarda de media hora a dos horas puede llegar a tardar algunos días.
  • Al ser más extenso, el análisis arrojará más datos y cantidades que analizar. Entonces los resultados que suelen tardar tres días pueden tardar varios días, incluso un par de semanas.

Pero en cuanto a lo demás, sigue siendo el mismo procedimiento, siguen siendo los mismo requerimientos y sigue siendo igual de necesario y de ventajoso.

 

OTROS TIPOS DE AVALÚOS

Actualmente sobre las propiedades inmuebles se pueden realizar dos tipos de avalúos, que son los avalúos comerciales y los avalúos catastrales o fiscales. Los avalúos catastrales lamentablemente sólo los puede realizar el estado, pero una buena noticia es que estos son sólo una parte de los avalúos comerciales (concretamente un 70% si es un predio urbano y 50% si es un predio rural).

En cuanto a los avalúos comerciales, estos sí pueden ser solicitados a peritos avaluadores certificados. Éstos, por el contrario a los catastrales o fiscales, generan como resultado del análisis del inmueble el valor real y total de dicha propiedad.

Las propiedades sobre las que se pueden realizar avalúos actualmente son:

  • Avalúos para apartamentos.
  • Avalúos para avances de obra.
  • Avalúos para casas.
  • Avalúos para centros comerciales.
  • Avalúos para edificaciones industriales.
  • Avalúos para bodegas.
  • Avalúos para edificios de vivienda.
  • Avalúos para edificios de oficina .
  • Avalúos para edificios mixtos.
  • Avalúos para edificios en construcción.
  • Avalúos para hoteles.
  • Avalúos para lotes para proyectos inmobiliarios.
  • Avalúos para lotes.
  • Avalúos para oficinas.
  • Avalúos para locales comerciales.
  • Avalúos para parqueaderos.

 

Factores y métodos para el avalúo comercial

Gracias a esta información brindada por el Instituto de Estudios Urbanos podemos conocer más acerca de los avalúos comerciales. Así que acompáñenos a conocer estos increíbles datos.

Los manuales de avalúos generalmente comienzan definiendo qué es valor y como se aplica al caso de los inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos grandes teorías mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan en dos concepciones del valor. A nivel de avaluadores hay dos concepciones en el mundo: la teoría univalente y la teoría plurivalente sobre el valor de los inmuebles.

No queremos adentrarnos en esta discusión pero tampoco la deseamos pasar por alto. Por ello hemos preferido colocarla al final de nuestro libro, en el capítulo 21, “El valor y precio de los inmuebles”. De esta manera si el lector desea comenzar por las bases teóricas y filosóficas de la teoría del valor y del precio aplicada a los inmuebles, le sugerimos iniciar la lectura de este libro por el capítulo 21. Nuestra experiencia, luego de innumerables cursos y conferencias dictadas en Colombia y otros países, es que el avaluador desea entrar de lleno en el análisis y métodos aplicables al avalúo comercial, dejando para después las discusiones teóricas y prácticas. Consideramos que es más productivo discutir las teorías del valor y los conceptos económicos y filosóficos al final de un curso y no al principio. Por ello hemos ubicado este análisis al final de nuestro libro.

Entrando en el avalúo comercial de inmuebles, debemos distinguir los factores y los métodos. Los factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres: lote, construcción y comercialización. Los métodos para encontrar dichos factores son cinco y los analizaremos adelante.

 

1. Factores para el Avalúo de inmuebles

1.1. Lote

El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano pueden existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya urbanizado.

En el caso de los terrenos rurales se deben examinar tres componentes:

  1. La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes
  2. La calidad o fertilidad de las tierras
  3. La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de oferta y demanda. No es el caso tratar aquí el avalúo de inmuebles rurales. Esto es objeto de otro libro y otros cursos, pero necesitamos la comparación para mejor comprender el lote urbano. El demandante rural se fija en la mejor ubicación respecto a la ciudad principal o centro demandante de sus productos. Una tierra rural  en bruto es mejor pagada cerca de las grandes ciudades y cerca de las mejores vías. La distancia a los mercados se mide en kilómetros y en tiempo de acceso el cual depende de la calidad de las vías. Una finca situada a media hora de una ciudad principal por carretera pavimentada vale más que aquella ubicada a dos horas por carretera mala. No se necesitan muchos ejemplos para comprender el punto.

De la misma manera los terrenos urbanos tienen mejor demanda de acuerdo a la distancia al centro de la ciudad o a los centros de negocios y empleo. Ya lo veíamos en el capítulo 1, “La economía urbana y las leyes que rigen la formación de los precios del suelo”. Si esta distancia se mide en términos de tiempo a través de buen transporte y buenas vías, el precio será más alto. Pero el terreno rural no solamente depende de su ubicación. En sí misma la tierra puede tener mejor o peor capacidad productiva, y esto depende de la calidad de tierras, de la fertilidad y de las características agrológicas. Los agrónomos y los ingenieros agrícolas tienen muy bien clasificadas las tierras. Se dice que toda tierra es productiva, todo depende de los nutrientes que se le añadan y del agua. Los habitantes de Israel han transformado un desierto en hermosas tierras productivas. En Latinoamérica tenemos muy buenas tierras y hacemos muy poco por mejorar los desiertos o las zonas áridas. Existen suficientes terrenos rurales con buena fertilidad. El productor rural busca minimizar los costos de adecuación, irrigación con agua y abono intensivo. Esto hace que por razón de costo alternativo, los terrenos agrícolas fértiles y con buena agua tienen más valor que aquellos de menor calidad.

En Colombia tenemos numerosos ejemplos. Las mejores y más valiosas tierras rurales se encuentran en la Sabana de Bogotá, en el Valle del Cauca y en el Magdalena Medio. Todas estas tierras son de gran calidad y fertilidad y están excepcionalmente bien ubicadas respecto a los principales centros urbanos del país. Por ello vale mucho más en la Sabana de Bogotá que en el Valle del Cauca o Magdalena Medio, ya que se ubica a pocos kilómetros y máximo a media hora por optimas carreteras de la capital del país. Las tierras del Valle del Sinú y San Jorge en Córdoba son quizás mejores que las del Magdalena Medio o Valle del Cauca, pero están peor ubicadas ya que los centros urbanos (Montería y Sincelejo) no son de gran importancia como Cali y Medellín. Igual cosa podemos afirmar de magníficas tierras en el Ariari (Meta) y Caquetá. Las tierras cafeteras de Caldas, Risaralda y Quindío, están óptimamente bien situadas, tienen buena calidad y muy buenas aguas, por eso valen bastante dentro del sistema agrícola nacional.

Ahora bien, cuál es la calidad o fertilidad en el caso de las tierras urbanas? De hecho la buena capa vegetal es mala para la construcción ya que se debe eliminar para buscar suelo sólido para la sustentación de las edificaciones. En el caso urbano debemos definir la “construibilidad” o “edificabilidad”. El lote urbano “produce” construcciones o edificaciones. En la medida que se puedan hacer más y mejores construcciones, el terreno urbano vale más. Quién define la “construibilidad”? La autoridad municipal a través de las normas. O sea que la reglamentación urbana define la cantidad y calidad de construcción que se puede hacer en un lote.

La “construibilidad” depende de la cantidad de construcción que se pueda hacer en el lote de terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad de viviendas por hectárea o con el índice de construcción. Sobre estos índices hablaremos en el capítulo 7 al tratar del método residual, “edificabilidad y valor del suelo urbano”. Pero no solo se debe considerar la cantidad de construcción, sino la calidad de esta.

También las normas de una ciudad definen la calidad de construcción al determinar los usos y los estratos sociales. Los usos pueden ser de mayor o menor intensidad. El uso más intensivo es el comercial y servicios (locales, centros comerciales y oficinas). Allí el mercado es altamente demandante y le da gran precio a cada metro de construcción, como en el caso de los locales en un buen centro comercial o en una vía totalmente comercial. En cambio en las bodegas hay un uso comercial, pero de menor intensidad ya que requiere mucha construcción para el bodegaje o las industrias que no necesitan pagar alto precio por la tierra o por el inmueble.

En el caso de la vivienda también se da el uso intensivo en las viviendas multifamiliares y edificios altos. El uso extensivo se da en las casas unifamiliares de los barrios más periféricos. La calidad se la da el mercado a través de los estratos sociales. Así las viviendas multifamiliares del estrato alto (estrato 6 en Colombia) pagaran el precio más alto por el terreno, que las viviendas unifamiliares de los estratos bajos (estratos 1 y 2) en las zonas periféricas de la ciudad.

1.2. Construcción

El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación del valor de las construcciones que están encima del lote. En los inmuebles rurales decíamos que se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y adecuaciones cuyo valor se añade al valor determinado ya por la ubicación y la calidad del suelo.

En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le añadimos las obras de infraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya incorporados l factor de la ubicación dentro de la ciudad y el factor de la “construibilidad” o normas urbanas que le permiten intensidad y uso del suelo. Hay que añadirle la infraestructura de servicios y vías para que el lote sea realmente construible. Los costos de urbanismo son parte de la construcción. Pero cuando se avalúa un lote ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de urbanismo. Por eso en nuestro libro hemos dividido el lote urbanizado del lote bruto o sin urbanizar. En estos primeros capítulos nos referimos al lote urbanizado.

Al referirnos a las construcciones trataremos de las edificaciones que se colocan encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalúan por separado del lote y aplican un método diferente como adelante explicaremos. Puede tratarse de construcciones nuevas o de construcciones usadas. A ello nos referiremos en los capítulos 3, 4 y 5.

1.3. El factor de comercialización

La suma del lote urbanizado y de la construcción, nueva o usada, permiten determinar el VALOR FÍSICO o VALOR INTRÍNSECO de un inmueble urbano. Pero para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER COMPONENTE que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o comercialidad). Con los métodos que explicaremos se llega a determinar el Valor Físico de un inmueble, es decir, la suma del lote y la construcción. Pero el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el Valor Físico o una cifra menor. Esto depende del Factor de Comercialización que se determinará en el capítulo 8 mediante la explicación de varios métodos.

Resumiendo:

  • Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción
  • Valor comercial = valor físico x f.c. (factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al Factor de Comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano sería:

  • Avalúo comercial = (L + C) x f

 

2. Métodos avaluatorios

La mayoría de los tratadistas refieren 4 métodos. nosotros proponemos cinco métodos que describiremos a continuación.

2.1. Método comparativo o de mercado

En las normas de valoración de Colombia y la UPAV (Unión Panamericana de Avaluadores) y del IVSC (International Valuation Standard Committee), se pide aplicar primeramente el Método de Mercado o sea la comparación de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la técnica de la homogeneización. Describiremos a continuación lo que se entiende por Método Comparativo o de Mercado.

En este libro trataremos del Método Comparativo Tradicional por factores, es decir, el método que se viene utilizando en muchos países latinoamericanos y en Colombia, desde los años 1960 cuando fueron desarrollados en países del cono sur (Argentina, Uruguay y Brasil) y se extendieron por los demás países latinoamericanos.

Hoy es el más utilizado por su fácil aplicación, pero conduce a un mayor margen de error (cercano al 10%). Dos avaluadores que utilicen este método podrían tener una diferencia entre sus avalúos de hasta el 20% (margen de error de 10% para cada uno). Pero permite trabajar con pocos datos comparables (por lo menos cinco) y se elabora con la estadística básica.

Método de inferencia estadística o econométrico: a partir de los años 90 se desarrolló en Brasil para realizar estudios comparables con numerosos datos. Aplica la econometría o estadística inferencial. El valor depende de numerosas variables y los modelos utilizan software especializado. Se aplica la correlación múltiple, modelos lineales o exponenciales, test de hipótesis, coeficientes de correlación, etc. El modelo exige por lo menos 15 datos y debe obtener resultados con margen de error inferior al 5% o del 2.5%, de tal manera que dos avaluadores que lo utilicen deben obtener un avalúo que no diste más del 10% entre sí. Es mucho más preciso para dirimir conflictos entre las partes o para inmuebles de gran tamaño que ameritan una investigación más costosa y demorada. Dado que en Colombia todavía no se utiliza este modelo, sino únicamente para los Catastros, dejamos este tema para una publicación posterior. En los países latinoamericanos que más se utiliza son Brasil y Venezuela.

El método comparativo tradicional de factores es el método más usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la comparación entre los precios de la oferta. Nada más erróneo. Para que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la HOMOGENEIZACIÓN y la aplicación de varios factores complementarios.

En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a través del Método Comparativo o de Mercado. Hay que estudiar cuánto ha pagado la demanda o cuánto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio, comparándolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.

Los tratadistas y los manuales de avalúos suelen dividir en dos el Método Comparativo: por las características del inmueble y por la renta. El Método Comparativo por las características se basa en la comparación de los elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros inmuebles.

El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través de la renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. Estos métodos a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparación directa se efectúa un análisis de las rentas reales o previstas que directamente se encuentran en el mercado. En la comparación indirecta es necesario transformar el inmueble a uno que produzca renta y hacer hipótesis sobre lo que pasaría con el inmueble al transformarlo en un bien que produzca renta.

Se deben aplicar los siguientes factores y elementos básicos del método:

2.1.1. Recolección de datos.

Las fuentes de recolección deben ser las Transacciones y los Anuncios de Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y más segura. Los avaluadores que están vinculados al Corretaje y venta de bienes raíces tienen una fuente directa de información. Quienes no están en la compraventa de inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan Lonjas y los cuales mantienen actualizado un Banco de Datos de las Transacciones que se dan en el mercado de bienes raíces en cada ciudad.

Debe tenerse en cuenta que la transacción debe darse en condiciones de LIBRE NEGOCIACIÓN, el comprador y el vendedor conocen el mercado y ambos desean y no están obligados a la negociación. Por ejemplo existen ciertas transacciones que no son representativas y sesgan el Método del Mercado. Es el caso de las daciones en pago a los bancos o acreedores en cuyo caso se da una situación forzada u obligada por la situación del deudor. En la mayoría de los casos se recibe por un valor muy inferior al verdaderamente comercial, en otros casos podría recibirse por un valor mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las donaciones a parientes o entidades de beneficencia.

A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurídicas de un mismo grupo económico pueden alterar el verdadero valor del inmueble porque no se da en condiciones de Libre Negociación. No son útiles los datos provenientes de remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en condiciones de Expropiación o venta forzada para la construcción de una vía.

En cuanto a los ANUNCIOS Y OFERTAS se puede acudir a:

  1. Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad.
  2. Información de Lonjas y asociaciones inmobiliarias
  3. Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles
  4. Avisos y vallas en el sector mediante recorrido

En cuanto a los anuncios de periódicos, o avisos clasificados, la dificultad estriba en la poca información por lo cual es necesario acudir al teléfono o visita personal de los inmuebles a fin de obtener las características similares que permitan la Homogeneización. El problema a veces es la mala o deficiente información que la fuente puede proporcionar si no se visita el inmueble referencia. A veces estos datos son mal proporcionados por la desconfianza que el vendedor informante tiene de que el avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le podría quitar la comisión de venta.

Es mejor obtener los datos en las Lonjas de propiedad raíz o asociaciones inmobiliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios podrían afectar el resultado con el temor de que le quiten el negocio. Cuando la información viene directamente del propietario, es posible que el precio pedido sea sustancialmente alto ya que en la mayoría de las veces los propietarios no conocen el valor de su inmueble y suelen pedir muy por encima del precio razonable de mercado.

En algunas ciudades existen ESTUDIOS ESPECIALES que proveen mejor información sobre los precios de oferta y transacciones. Es el caso de las ciudades principales de Colombia que a través de agremiaciones profesionales o entidades recolectoras privadas permiten obtener muy buenos datos. A continuación presentamos algunos:

  • ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA POR EDIFICACIONES URBANAS: Estos trabajos los adelanta CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción) en las ciudades principales. En Bogotá, Medellín y Cali se realizan semestralmente, en las demás ciudades cada año o cada dos años. Estas investigaciones, cuya Metodología fue elaborada por el Economista Oscar Borrero Ochoa (autor de estas páginas) cuando era Director Ejecutivo del CNAC, y actualmente asesora algunas empresas para la producción de dichos estudios, permiten obtener un censo muy completo de la Oferta nueva de edificaciones en la ciudad, en un determinado momento del año.
    El avaluador tiene allí una mina de información de toda la oferta de la ciudad, por zonas, estratos sociales, vivienda, oficinas, locales, bodegas. Se informa del área y número de inmuebles nuevos iniciados en el año, del volumen vendido, de la oferta disponible, los precios del mercado, el tamaño de los inmuebles, los acabados de materiales y la ubicación por barrios. Cuando se hace el estudio cada semestre los datos están en permanente actualización y son de gran utilidad para el avaluador. Es necesario informar al cliente cómo está el mercado en la zona, cuanto se ha construido en los últimos años, qué nuevas construcciones existen, etc. Toda esta información es costoso y difícil recogerla para cada avalúo. Por ello recomendamos como libro de cabecera para los avaluadores colombianos la adquisición anual o semestral de los estudios de Oferta y Demanda por Edificaciones producidos por Camacol en cada ciudad.
  • ESTUDIOS DE VALOR DEL SUELO. Las Lonjas de Propiedad Raíz, en particular particular la Lonja de Bogotá adelantan periódicamente un estudio sobre precios del suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad. En Bogotá se realizan cada año y se tiene una secuencia desde 1959 de tal manera que para cada año es posible obtener el valor de suelo que tenía en precios corrientes del momento y en precios constantes tomando como deflactor comparativo la inflación. La Metodología, dirección y asesoría de estos estudios han sido llevados a cabo por el autor Oscar Borrero Ochoa y la Arquitecta Esperanza Duran de Gamez. Los datos son indicativos y requieren el concurso del avaluador homogeneizando precios y determinando las características propias del lote que avalúa. No se puede inferir el dato de la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las características especiales de cada lote.
  • CONSTRUDATA PRECIOS: La firma privada CONSTRUDATA de LEGIS S.A. provee a los constructores e inmobiliarios de varias zonas del país una revista bimestral y estudios especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. Asimismo recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene una valiosa información para los avaluadores acerca de los costos típicos por metro cuadrado según prototipos de inmuebles. Se utilizará para el método del costo y avalúo de las construcciones.
  • REVISTAS ESPECIALIZADAS. Estas revistas inmobiliarias recogen valiosa información en la ciudad que tienen producción. Es el caso de LA GUIA INMOBILIARIA que produce una revista mensual en Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga y otras ciudades. La información recogida corresponde a un gran número de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en ese momento se venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino también de los demás proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es una fuente muy valiosa, ya clasificada para los corredores de bienes raíces, para los constructores y en especial para los avaluadores.
  • En algunas ciudades existen revistas o informativos que dan buena fuente a los avaluadores. CAMACOL produce para cada ciudad una revista con los principales proyectos nuevos que se venden y sigue los lineamientos de las otras revistas mencionadas atrás. Cuáles son los elementos que se deben recolectar:
    a. Datos: de transacción, de oferta, de avisos, de publicación, etc.
    b. Fuente de información: catastro, Lonja, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.
    c. Localización: dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del área, transporte, vías de acceso.
    d. Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad
    e.Precio y condiciones de venta

2.1.2. Homogeneización.

El proceso de Homogeneización significa “hacer homogéneo, hacer equivalente, hacer comparable”. Por ello es indispensable luego de tomar los datos en el proceso de recolección pasar a la etapa de homogeneización.

El primer paso debe ser definir la zona GEOECONÓMICA HOMOGÉNEA. Se entiende por esta la zona que tiene similares características en cuanto a:

  • Ubicación espacial
  • Estrato social
  • Uso similar (industrial, comercial, habitacional)
  • Densidades y reglamentación urbana similar (alturas, índices de construcción)

Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el cálculo:

  1. Reducción a precio de contado. Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recolección de precios, es necesario hacer comparable todas las transacciones y precios de oferta considerando el negocio como si se pagase de contado. Cuando se toma un crédito y se paga una cuota inicial, en la práctica para el vendedor se trata de una transacción de contado, ya que el propietario recibe todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crédito de la entidad financiera. Para el comprador no es un pago de contado porque obtuvo un crédito a largo plazo, pero para el vendedor la venta fue de contado porque recibió todo su dinero en corto plazo.
    Normalmente las ventas de contado se estiman en un plazo de 90 días, plazo necesario para obtener el crédito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el plazo es superior, no se considera de contado y generalmente se aplican intereses para los saldos pendientes. Es necesario identificar el costo del dinero o intereses que se cobran ya que generalmente el INTERÉS INMOBILIARIO es diferente al Interés Bancario o al Costo del Dinero colocado a intereses.
  2. Factor de fuente. En los casos en los cuales los datos recolectados vengan de ofertas, avisos de periódico o precios que pide el propietario, generalmente hay un incremento por encima del valor del mercado, ya que generalmente se pide más para poder obtener una buena transacción.
    En estos casos se debe efectuar un descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse al valor comercial o posible transacción, acercándose al precio que pagaría la demanda.
    En condiciones normales el precio de transacción suele estar un 10% por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastaría con aplicar un Factor de Fuente igual a 0.9. Sin embargo hay momentos en la economía, particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los cuales la transacción puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio que solicita la oferta. En épocas de baja demanda inmobiliaria podría aplicarse un factor de fuente igual a 0.8.
    Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan recibir y por debajo de esta cifra no aceptarían transacción. Así como hay otros que suben 30% el precio para poder obtener una “rebaja” apreciable.
  3. Factor de profundidad. En el avalúo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un factor de demérito en la medida que el lote sea más profundo. Analizaremos esto en el Capítulo siguiente.
  4. Factor de frente. A medida que el lote tiene un frente más amplio sobre la vía, debemos añadir mejor precio. Esto se hace mediante un factor que incrementa o demerita el precio de un lote en la medida que el frente sea más o menos amplio. Igualmente lo analizaremos en el capítulo siguiente.
  5. Factor de transposición. Es la relación entre un índice del inmueble o local que se está avaluando y el índice típico para dicho inmueble que se investiga. En algunas ciudades las organizaciones inmobiliarias o de avalúos pueden establecer determinados índices de localización, de demanda o de calidad, promedios para la zona. El avaluador establece si el inmueble o local que avalúa tiene un índice o valor superior o inferior que el promedio establecido para la zona.

F(tr) = Ia (Índice del local que se avalúa)
Ip (Índice del local del elemento investigado)

  1. Factor de actualización. El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparación pueden referirse a determinada época o fecha. Es necesario actualizarlos al momento en el cual se hace el avalúo. Esto se hace mediante el  proceso de “inflactar” los precios, es decir aplicar el Índice de Precios al Consumidor desde el momento de la transacción o dato investigado hasta el momento en que se hace el avalúo. Se trata de pasar los precios de un año o un determinado mes a otro aplicando los índices de precios del costo de vida o de la construcción.
    No puede aplicarse para períodos largos (superior a dos años) ya que la valorización de los inmuebles no corre pareja a la inflación. Si observo una transacción de comienzos del año y estoy haciendo un avalúo al terminar el año, podría aplicar el índice de inflación de dicho año con el fin de comparar los dos datos. La inflación en períodos cortos sirve para comparar precios. No es lo mismo comparar una transacción de hace tres años con los datos actuales. La valorización ha podido ser superior o inferior a la inflación.
  2. Tamaño. Hay una elasticidad-precio de acuerdo con el tamaño. Los inmuebles grandes tienen un precio unitario inferior a los inmuebles de menor tamaño. Existen tablas y regresiones lineales que lo permiten calcular.
  3. Topografía: Los terrenos planos tienen mejor valor que los terrenos inclinados. La comparación se hace en función de los sobrecostos que representa la topografía.
  4. Ubicación: Dado que el estudio se debe hacer dentro de una zona geoeconómica homogénea, la ubicación debe ser similar. Sin embargo dentro del mismo barrio o urbanización existen mejores terrenos. Estos podrían ser los esquineros, los que tienen frente a varias calles, o los que están con frente a los parques o las Vías Principales.

2.1.2. Resultados homogeneizados.

El inmueble investigado puede tener necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aquí.

Los que generalmente se aplican son el Factor de Fuente (margen de negociación), el Factor de Tamaño y el Factor de Ubicación. Entonces se multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los factores encontrados con el fin de obtener el valor homogeneizado.

La base del método comparativo está en la buena recolección de datos y en la correcta homogeneización de los valores. Comparar no es obtener datos de prensa o de avisos y luego obtener el promedio para luego colocarlo al inmueble avaluado. El método de mercado exige una correcta comparación utilizando la Metodología de la homogeneización que explicaremos en el capítulo siguiente.

Los datos recogidos y homogeneizados se promedian. Se aplican los estimadores de varianza y desviación estándar. El coeficiente de variación que se debe aceptar (relación entre desviación estándar y promedio aritmético) no debe ser superior a 15%. En el anexo al final de este capítulo presentamos un ejercicio de homogeneización.

2.2. Método del costo

Se denomina así al método que parte de presupuestos para obtener el costo de  reproducción o de sustitución de un bien inmueble. En general se aplica a las construcciones, obras de infraestructura, mejoras y adiciones. El terreno bruto no tiene costo y por eso se trata por el método comparativo. Pero todas las adiciones al terreno, urbanización y construcciones, tienen un presupuesto de construcción. Por el costo se puede llegar a las mejoras, aplicando los métodos de la depreciación. Trataremos especialmente este método en el Capítulo 4 al referirnos a las construcciones.

2.3. Método residual

Este método es muy aplicado en Colombia y especialmente en la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá. También se denomina Método del Potencial de Desarrollo. Se basa en calcular el valor de un terreno como “residuo” o saldo entre el precio de venta del inmueble, restándole la utilidad y el costo de la construcción.

2.4. Método de la renta

Este método permite llegar al valor del inmueble a partir de la renta líquida que produce. En general denominamos alquiler a la renta que produce un inmueble. Existe en todas las ciudades y países una relación entre la renta y el valor del inmueble.

Obteniendo una tasa de renta promedio para la zona y el uso específico podemos calcular cuanto puede valer el inmueble a partir de la renta. Este sería un método de renta DIRECTO. Trataremos este método en el capítulo 9 cuando nos referiremos a los arrendamientos.

2.5. Método de capitalización

Es una variante del Método de la Renta, pero lo tratamos por separado porque se trata de un cálculo INDIRECTO mediante la capitalización de todas las rentas futuras de un inmueble trayendolas a valor presente utilizando los conceptos de las matemáticas financieras. En el método de la Renta Directo llegamos al valor del inmueble a través del alquiler o arrendamiento inmobiliario. En el método de Capitalización o Método de Renta Indirecto llegamos al valor del inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o traídas a valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble.

  1. Relación entre factores y Métodos avaluatorios

Para tener una visión global es conveniente presentar la relación que existe entre los tres factores del avalúo y los cinco métodos avaluatorios. En el cuadro siguiente presentaremos cada factor y el método que se aplica para avaluar.

Factores y métodos

3.1. Lote

  1. Urbanizado
  • Método Comparativo.
  • Método Residual.

b.Sin urbanizar

  • Método del Costo.
  • Método Comparativo.

3.2. Construcción

  • Método del Costo.

3.3. Factor de comercialidad

  • Método Comparativo
  • Método de Renta

3.4. Inmueble total

  • Método Comparativo
  • Método de Renta
  • Método de Capitalización.
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