Valuación de empresas o avalúo de empresas y corporaciones

Valuacion de empresas o avalúo

Valuación de empresa, es la estimación del valor fundamental que tendrá la misma en un momento relevante. Ese momento puede ser el de la transferencia de su control, de una fusión, de la emisión de títulos valores (bonos y acciones), etc. El valor fundamental de la empresa surge del análisis técnico del plan de negocios aprobado por la dirección.

El valor no debe confundirse con el precio, toda vez que éste último es la cantidad a la que el vendedor y comprador acuerdan realizar la operación de compra – venta de una compañía.

Avalúo técnico de activos fijos

Se cree que el método más apropiado para valuar una empresa está dado por el descuento de los flujos de fondos futuros esperados utilizando una tasa de descuento  que se ajusta a función del riesgo del negocio.

Es debido que, en lo posible, el accionista entienda las características del trabajo a realizar, el alcance del mismo, sus objetivos, como así también definir el nivel de participación  que tendrán las diversas partes, como lo son el consultor, la dirección de la empresa y los funcionarios que son elegidos por la dirección de la empresa.

El mercado de los avalúos de empresas es un mercado emergente. La valuación de una pequeña y mediana empresa y el valor la misma puede estar dentro de un rango de gran amplitud.

Por lo tanto, el trabajo de valuación en este campo se reduce a delimitar el terreno de la negociación, y el precio final del análisis será determinado por la negociación del inmueble, y dependerá esencialmente del  beneficio menos los costos (conocido como surplus) que perciben tanto del comprador como el vendedor.

Es muy importante tener en cuenta los avalúos técnicos aplicados a las empresas, pues estos se realizan para ser presentados ante la Administración de Impuestos Nacionales y también para hacer cumplimiento al Decreto 2649 del 29 de diciembre de 1993, gracias al cual se reglamenta la contabilidad en general, y también son expedidos las normas contables en el país.

Realizar una correcta valuación de empresas depende en gran parte de la confiabilidad de la información financiera de la compañía. En las empresas con emisión pública de acciones los Estados Financieros o Estados Contables son revisados por contadores públicos y supervisados por el ente control estatal respectivo (en Argentina la Comisión Nacional de Valores). En tanto las compañías privadas no tienen ese control.

La información financiera inexacta puede conducir a la sobre o infravaloración. Por estas múltiples razones, en una adquisición, el comprador suele ordenar una Auditoría de compra o “Due Dilligence” para validar las informaciones provistas por el vendedor.

Los estados financieros se preparan de acuerdo con las normas contables vigentes en cada país (USGAAP en los Estados Unidos, Normas Contables Profesionales de la F.A.C.P.C.E. en la Argentina, etc.) y expresan los valores de los activos a su valor de costo o reposición.

La valuación de empresas es un proceso complejo que comprende una serie de etapas que los analistas encargados de la realización deben completar, a saber:

  • Conocer la empresa y su cultura.
  • Conocer al management de la empresa.
  • Conocer el negocio y su entorno.
  • Prever el futuro del sector y de la compañía.
  • Una vez cumplidas las etapas antedichas, se está en condiciones de obtener la valoración de la empresa en cuestión. La valuación no es una ciencia exacta, no existe un único valor para una compañía, sino un rango de posibles valores financiero.

Avalúos para NIIF

NIIF o Normas Internacionales de Información Financiera para avalúos son un tipo de estrategia que busca a información fiable cuando hacemos referencia a información Financiera, pues las Normas Internacionales de Información Financiera fueron emitidas por el International Accounting Standards Board, IASB. Es el conjunto único de normas y estándares legalmente exigibles y globalmente aceptados por diferentes entidades financieras (alrededor de 75 países se rigen bajos las NIIF, puesto que ellas regulan debidamente los estados financieros que pueden afectar los resultados, los indicadores de gestión y el patrimonio de entidades bancarias, corporaciones financieras, compañías de financiamiento, entidades cooperativas, etc.), que sólo ponen orden mundial bajo una misma ley, a actividades como lo son los avalúos de bodegas, casas, apartamentos y hasta locales.

 

¿Qué sucede cuando las NIIF actúan sobre los avalúos?

En Bogotá y en todo el país de Colombia, las normas de los avalúos de inmuebles se rigen bajos las NIIF. Se presenta un modelo de las pérdidas esperadas, así como de la emisión de información comparable a nivel mundial, que es transparente, legible, de alta calidad y que se basa en buenos principios. Se puede así apoyar a la inversión en el país por parte de usuarios, para hacer negociaciones económicas de manera eficaz y óptima.

  • Un avalúo comercial regido por las NIIF brinda tranquilidad y confianza al cliente solicitante del servicio.
  • Si se realiza un avalúo sobre un bien inmueble que se estima como inversión y es usado el valor razonable, estos son considerados como avalúos NIIF.

 

¿Cómo se realiza un avalúo bajo las NIIF?

  • Para realizar un avalúo para NIIF es necesario que las normas estén claras, esto para facilitar el establecimiento del marco regulatorio sobre el cual se va a trabajar avalúo.
  • Se requiere de la estandarización de la información pertinente, estableciendo el marco regulatorio bajo el cual se trabajará el avalúo para NIIF.

También es de vitalidad contar con información clave como lo es la naturaleza de los activos avaluados, las bases de valoración (junto con el tipo y la definición), la ubicación de la propiedad o bien inmueble, los usos a futuro del inmueble en cuestión, las restricciones de utilidad del espacio, etc.

 

Avalúos para NIC-NIIF

Gracias a este interesante texto brindado por la Sociedad Colombiana de Arquitectos podremos conocer más acerca de los avalúos para NIIF.

CONCEPTOS BÁSICOS MEDICIÓN DEL VALOR RAZONABLE CASOS PRÁCTICOS

INTRODUCCIÓN

En principio, no se puede perder de vista que estamos frente a un tema netamente contable y como tal debe ser revisado, analizado y adoptado conforme a los conceptos y consideraciones relevantes para la presentación de estados financieros de las entidades y que reflejan y contemplan las características cualitativas determinadas en el marco  conceptual de las NIC-NIIF.

Iniciamos con la revisión general de las NIC-NIIF en lo que determina el Marco Conceptual. Luego revisaremos los conceptos a tener en cuenta. Por tiempo, solo podemos revisar lo pertinente a Bienes Inmuebles y finalizamos con casos prácticos.

Para cerrar, frente a esta situación se han planteado los siguientes interrogantes que debemos contestar al final de la conferencia:

  • ¿Cuál es el rol del valuador en este tema?
  • ¿El valuador responde por todo lo pertinente en la realización del avalúo para NIIF?
  • ¿El valuador debe tener conocimientos contables?
  • ¿El valuador es ajeno a las decisiones administrativas y financieras de la Entidad?
  • ¿El valuador tiene que resolver los problemas contables de la Entidad?
  • ¿El valuador responde por todo lo pertinente en la realización del avalúo para NIIF?

 

MARCO CONCEPTUAL DE LAS NIC-NIIF

  • Objetivo de los estados financieros: Suministrar información acerca de la situación  financiera, rendimientos y sus cambios.
  • Conceptos de capital y de mantenimiento del capital: Los conceptos de capital están definidos para el Capital Financiero (Recurso económico) y el Capital Físico (Infraestructura) y da lugar a los conceptos de mantenimiento del capital.

Dentro del Marco Conceptual de las NIC-NIIF, se establecen los siguientes preceptos:

  • Características cualitativas que determinan la utilidad de la información de los estados financieros: Son los atributos que hacen útil, para los usuarios, la información suministrada en los estados financieros. Las cuatro principales características cualitativas son: Comprensibilidad, Relevancia, Fiabilidad (Confiable, Neutral, Prudente, Integral) y Comparabilidad.
  • Definición, Reconocimiento y Medición de los elementos que constituyen los estados financieros.

 

MARCO CONCEPTUAL DE LAS NIC-NIIF

Definición de los elementos del EF : Características esenciales de:

  • ACTIVO: Es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos. Son los elementos principales y más comunes en la valuación.
    Un activo puede ser:
    a.Utilizado aisladamente, o en combinación con otros activos, en la producción de bienes y servicios a vender por la entidad.
    b.Intercambiado por otros activos.
    c.Utilizado para satisfacer un pasivo.
    d.Distribuido a los propietarios de la entidad.
  • PASIVO: Es una obligación presente de la entidad, surgida a raíz de sucesos pasados, al vencimiento de la cual, espera desprenderse de recursos que incorporan beneficios económicos.
  • PATRIMONIO: El patrimonio es el valor residual de los activos del ente económico, después de deducir todos sus pasivos.

 

NORMAS PLENAS Y PYMES – PPE

PPE– Propiedad, Planta y Equipo: Dentro del ACTIVO, entrando en los puntos concretos de la NIC Plenas y las NIIF para Pymes, nos interesa lo relacionado en la norma para el tratamiento de la PPE: OBJETIVO (NIC 16 Y NIIF 17) El objetivo de esta Norma es determinar el tratamiento contable de PPE., de forma que se pueda conocer la información acerca de la inversión realizada en PPE.

Definición PPE: Las propiedades, planta y equipo son los activos tangibles que:

  • Posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos.
  • Se esperan usar durante más de un periodo. Aquí el primer elemento identificable en esta definición, es que se determina solo para activos tangibles y que son los que nos interesan en esta charla por ser los más comunes en la realización de avalúos.
    No obstante, dentro del Activo, pueden identificarse también intangibles, o bienes de Inversión o cualquier otro tipo de bienes que son objeto de avalúo en otras cuentas que tienen otros tratamientos diferentes y que serán tratados en otra oportunidad.

Definición de Reconocimiento: Se denomina reconocimiento al proceso de incorporación, en el balance o en el estado de resultados, de una partida que cumpla la definición del elemento correspondiente, satisfaciendo además los criterios para su reconocimiento. Es decir, que cumpla con lo siguiente:

  1. Que sea probable que cualquier beneficio económico asociado con la partida llegue a, o salga de la entidad.
  2. Que el elemento tenga un costo o valor que pueda ser medido con fiabilidad.

Una vez reconocidos los elementos dentro de los EF, y particularmente los pertenecientes a la PPE, se deberá establecer el método para asumir el costo atribuido por parte de la entidad que pueden ser por revaluación o el determinado como valor razonable. En el reconocimiento inicial de un activo o pasivo, este se medirá al COSTO HISTÓRICO, salvo que una NIIF exija su medición sobre otra base, tal como el VALOR RAZONABLE.

Relevancia. ¿Qué significa?

Para ser útil, la información debe ser relevante de cara a las necesidades de toma de decisiones por parte de los usuarios. Debe:

  • Ayudar a evaluar sucesos pasados, presentes o futuros.
  • Ayudar a confirmar o corregir evaluaciones realizadas anteriormente.
  • Ser predictiva y confirmativa.

La relevancia de la información está afectada por su naturaleza e importancia relativa. Es decir, cuando su omisión o su presentación errónea pueden influir en las decisiones económicas que los usuarios tomen a partir de los estados financieros.

El Principio de Revelación se satisface a partir de los Estados Financieros, de las Notas y de Información complementaria, toda vez que hay registros relevantes que necesitan explicaciones o consideraciones especiales, como también sucesos que no se pueden registrar y deben ser aclarados en tales complementos. Por ejemplo pueden ser situaciones que se presentarán en eventos futuros que pueden ser medibles pero que no se pueden registrar contablemente.

 

CONCEPTOS FUNDAMENTALES GENERALMENTE ACEPTADOS

Tierra y propiedad: La tierra es un concepto económico, fundamental para la vida humana por ser un recurso natural mientras que la propiedad es un concepto legal, integrada por los derechos de dominio, usufructo y disponibilidad, que otorgan al propietario uno o varios derechos sobre el bien que se valora.

Los terrenos son considerados un bien inmueble cuyo valor se crea por la utilidad del bien inmueble o la capacidad para satisfacer las necesidades y los deseos de las sociedades humanas.

Bien Inmueble: Se define como bien inmueble, los terrenos y cualquier otro elemento que les haya sido añadido por el ser humano. Se trata de un elemento físico tangible, junto con todos los anexos sobre como bajo rasante.

Propiedad Inmobiliaria: Incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con el dominio de bienes inmuebles. Los derechos inmobiliarios se representan normalmente a través de algún título, distinto del propio bien. Por tanto la propiedad inmobiliaria es un concepto no físico.

Activo No Circulante: El bien inmueble es un activo fijo no circulante de largo plazo, tangible que entra dentro de la categoría de Inmovilizado Material, que son aquellos destinados en forma continua en las actividades de una organización.

Mayor y Mejor Uso: El terreno se considera como un activo permanente no depreciable, pero las mejoras o construcciones adelantadas sobre ellos tienen una vida limitada. El mayor y mejor uso se define como el uso más probable de un bien, físicamente posible, justificado adecuadamente, permitido jurídicamente, financieramente viable que da como resultado el mayor valor del bien valorado.

Propiedad Inmobiliaria: Incluye todos los derechos, intereses y beneficios relacionados con el dominio de bienes inmuebles. Los derechos inmobiliarios se representan normalmente a través de algún título. Distinto del propio bien. Por tanto la propiedad inmobiliaria es un concepto no físico.

Precio: Es un término que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea de conocimiento público o confidencial. Dependiendo de las capacidades financieras, las motivaciones, las necesidades o los intereses de un determinado comprador o vendedor, el precio que se paga por un determinado bien puede o no tener relación con el valor que otros asignen a esos bienes o servicios. Sin embargo, solo el vendedor y/o comprador concretos, son los que le asignan precio a los bienes bajo determinadas circunstancias.

Costo: Es el precio pagado por los bienes o la cantidad exigida para crear o producir el bien. El precio pagado por el comprador de este bien se convierte en el costo para el comprador.

Costo de Reproducción y Costo de Reposición: El costo de reproducción es el costo de crear una réplica virtual del bien existente usando materiales idénticos. La estimación del costo de reposición considera un equivalente moderno de utilidad comparable empleando el diseño, la tecnología y los materiales que actualmente se usan en el mercado. Para el caso presente, el valor asociado al método o enfoque del costo es el de reposición.

Mercado: Es el entorno en el que se comercializan los bienes entre compradores y vendedores a través de un mecanismo de precios, sin ninguna restricción indebida en sus actividades.

Valor: Es un concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad realizarán una transacción los compradores y vendedores de un bien disponible para su adquisición. El valor no es un hecho sino una estimación del precio probable que se pagará por el bien en un momento dado, de acuerdo con una definición concreta de valor.

El valor es, por tanto, un precio hipotético, y la hipótesis sobre la que se estima el valor viene determinada por la base de valuación adoptada.

Valor de Mercado: Es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

Vida útil: Se entiende por vida útil, el período de tiempo durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la entidad.

Vida o edad efectiva: Corresponde al tiempo de uso o periodo de utilización del bien.

Vida útil remanente: Es el tiempo estimado de vida en años, que le falta al activo para cumplir su vida útil. Se calcula al restar de la vida útil la edad o vida efectiva.

V.U.R. = V.U – EF

 

NIIF 13: MEDICIÓN DEL VALOR RAZONABLE

Objetivos de la NIIF 13:

  • Establece en una sola NIIF un marco para la medición del valor razonable.
  • Define valor razonable.
  • Requiere información a revelar sobre las mediciones del valor razonable.
  • Esta NIIF se aplicará cuando otra NIIF requiera o permita mediciones a valor razonable o información a revelar sobre mediciones a valor razonable.

Definición: Es el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes de mercado en la fecha de la medición. El valor razonable es una medición basada en el mercado, no una medición específica de la entidad (Valor en Uso).

Para algunos activos y pasivos, pueden estar disponibles transacciones de mercado observables o información de mercado. El objetivo de una medición del valor razonable es estimar el precio de salida en la fecha de la medición desde la perspectiva de un participante de mercado que mantiene el activo o debe el pasivo.

La definición de valor razonable se centra en los activos y pasivos porque son un objeto principal de la medición en contabilidad.

Dentro de la definición anterior, al determinar como el “precio” por el cual se realizará o podrá realizar una transacción, se puede asumir como una imprecisión del lenguaje toda vez que el precio solo se determina como un hecho histórico, una vez se ha llevado a cabo la transacción, donde el vendedor y el comprador son los únicos partícipes en su definición.

Por lo anterior, el valor comercial, que es el valor más probable dentro del mercado inmobiliario, es aquel que más se acerca a la definición del valor razonable y por lo tanto aquel que puede ser reconocido contablemente para la medición en el proceso del balance de apertura de entidades en adopción por primera vez y en mediciones posteriores. Es decir, es un valor de referencia que se utiliza para realizar los registros contables.

La valuación a VR requiere:

  1. Reconocimiento: Una medición a valor razonable de un activo no financiero tendrá en cuenta la capacidad del participante de mercado para generar beneficios económicos mediante la utilización del activo en su máximo y mejor uso o mediante la venta de éste a otro participante de mercado que utilizará el activo en su máximo y mejor uso.
  2. Mercado Principal: Que el activo pertenezca a un mercado especifico. En nuestro caso el mercado principal es el mercado inmobiliario, donde se transan inmuebles (Terrenos y Construcciones).
    Existen otros activos de otras cuentas que tienen un mercado propio que puede ser genérico o especializado. Estos son: Automóviles (Flota y Equipo de Transporte), Maquinaria y Equipo, Muebles y Enseres, Equipo Médico Cientifico, Equipo de Computo y Comunicaciones, entre otros de la cuenta 15.
    Estas cuentas tienen otro manejo que no es objeto de estudio en esta conferencia.
  3. Mayor y Mejor Uso: El máximo y mejor uso de un activo no financiero tendrá en cuenta la utilización del activo que es físicamente posible, legalmente permisible y financieramente factible de la forma siguiente:
    1. Un uso que es físicamente posible tendrá en cuenta las características físicas del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del activo (por ejemplo localización o dimensión de una propiedad).
    2. Un uso que es legalmente permisible tendrá en cuenta las restricciones legales de utilización del activo que los participantes del mercado tendrían en cuenta al fijar el precio del activo (por ejemplo regulaciones de zona aplicables a la propiedad).
    3. Un uso que es financieramente factible tendrá en cuenta si una utilización del activo que es físicamente posible y legalmente permisible genera un ingreso o flujos de efectivo adecuados (teniendo en cuenta los costos de conversión del activo para esa finalidad) para producir una rentabilidad de la inversión que los participantes del mercado requerirían de una inversión en ese activo destinado a ese uso.
  4. Precio – Valuación de Activos: En el reconocimiento inicial de un activo o pasivo, este se medirá al COSTO HISTÓRICO, salvo que una NIIF exija su medición sobre otra base, tal como el VALOR RAZONABLE.

 

NORMATIVIDAD

Normatividad Internacional y del Sector: De conformidad con la normatividad internacional actualmente vigente, respecto a las entidades que requieren de la valuación de activos fijos, específicamente para la Propiedad, Planta y Equipo (PPyE), la valuación se basa en las normas determinadas por el IVSC (Consejo Internacional de Normas de Valoración), que son acordes con las determinadas por el IASB (Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad) para fines contables y definidas en las IFRS (Normas Internacionales de Información Financiera).

En el caso Colombiano, el INCONTEC, que fue definida como la entidad gubernamental de normalización, le otorgó al RNA de FEDELONJAS, el proceso de elaboración de las NTS (Normas Técnicas Sectoriales) y las GTS (Guías Técnicas Sectoriales), creando la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos -USN AVSA cuyo objetivo es normalizar mediante la expedición de dichas normas técnicas la actividad valuatoria y la prestación del servicio de avalúos, en lo relacionado con la elaboración, presentación, revisión, auditoría y control de los avalúos de toda clase bienes, para su aplicación en el país, basadas en las siguientes NIV:

  • IVS 101: Alcance
  • IVS 102: Implementación
  • IVS 103: Informes

Enfoques o Métodos Valuación: De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas generalmente aceptadas.

  • Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).
  • Enfoque del Costo. (Cost Approach).
  • Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor de los inmuebles, siendo éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto 1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual.

Dentro de esta normatividad, está planteada la utilización de un enfoque no tenido en cuenta en las normas internacionales de valuación, denominado enfoque o técnica residual, aplicable para la valuación de terrenos o de inmuebles susceptibles de ser demolidos.

 

JERARQUÍA DEL VALOR RAZONABLE

Para incrementar la coherencia y comparabilidad de las mediciones del valor razonable, así como las revelaciones, la NIIF 13 establece una jerarquía del valor razonable, que clasifica en tres niveles los datos de entrada de técnicas de valoración utilizadas para medir el valor razonable. (NIIF 13, p 72 a 90). La jerarquía del valor razonable concede la prioridad más alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos y pasivos idénticos (datos de entrada de Nivel 1) y la prioridad más baja a los datos de entrada no observables (datos de entrada de Nivel 3. Ver también: NIIF 13, P B35 a y B 36).

Los ajustes para llegar a mediciones basadas en el valor razonable, tales como los costos de venta, no se tendrán en cuenta al determinar el nivel de la jerarquía del valor razonable dentro del que se clasifica una medición.

Los niveles de Jerarquía que establece esta NIIF, determinando la confiabilidad del resultados, son:

Datos de entrada del Nivel 1: Son precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos a los que la entidad puede acceder en la fecha de la medición (NIIF 13, p 76). Un precio cotizado en un mercado activo proporciona la evidencia más fiable del valor razonable y se utilizará sin ajuste para medir el valor razonable siempre que estén disponibles.

Datos de entrada del Nivel 2: Son precios distintos de los precios cotizados incluidos en el Nivel 1 que son observables para los activos o pasivos, directa o indirectamente. Si el activo o pasivo tiene una condición especificada (contractual), un dato de entrada de Nivel 2 debe ser observable para cumplir sustancialmente con la condición completa del activo o pasivo (NIIF 13, p 81).

Los datos de entrada de Nivel 2 incluyen los siguientes elementos:

  1. Precios cotizados para activos o pasivos similares en mercado activos.
  2. Precios cotizados para activos o pasivos idénticos o similares en mercados que no son activos.
  3. Datos de entrada distintos de los precios cotizados que son observables para el activo o pasivo, por ejemplo: i) tasas de interés y curvas de rendimiento observables en intervalos cotizados comúnmente; ii) volatilidades implícitas; y iii) diferenciales de crédito.
  4. Datos de entrada corroborados por el mercado.

Datos de entrada del Nivel 3: Los datos de entrada de Nivel 3 son datos de entrada no observables para el activo o pasivo. Se utilizarán para medir el valor razonable en la medida en que esos datos de entrada observables relevantes no estén disponibles, teniendo en cuenta, de ese modo, situaciones en las que existe poca, si alguna, actividad de mercado para el activo o pasivo en la fecha de la medición. Sin embargo, el objetivo de la medición del valor razonable permanece, es decir un precio de salida en la fecha de la medición desde la perspectiva de un participante de mercado que mantiene el activo o debe el pasivo. Por ello, los datos de entrada no observables reflejarán los supuestos que los participantes del mercado utilizarían al fijar el precio del activo o pasivo, incluyendo supuestos sobre el riesgo.

Ejemplos de Clasificación de los datos por Niveles:

  • Como Datos del Nivel 1, podemos utilizar los datos de transacciones y presupuestos.
  • Como Datos del Nivel 2 podemos clasificar los datos de mercado que pudieron ser corroborados y verificados. P.ej: Mercado depurado.
  • Como datos de Nivel 3, podemos clasificar aquellos datos que no pudieron ser verificados (páginas de internet, avisos de prensa, y demás medios de comunicación) pero que se obtuvieron sin que exista la certeza de la información recibida.

 

VALOR RESIDUAL

Es el importe estimado que la entidad podría obtener actualmente por la disposición del elemento, después de deducir los costos estimados por tal disposición, si el activo ya hubiere alcanzado la antigüedad y las demás condiciones esperadas al término de su vida útil.

El valor residual es descontado al valor razonable, para calcular el saldo a depreciar contable del activo, teniendo en cuenta la vida útil y la vida útil remanente.

Cálculo del Valor Residual:

  • Construcciones: Según las tablas de depreciación de Fitto y Corvini, se estima que cuando una construcción llega al final de su vida útil en cualquier estado, el valor es igual a cero (0). Es decir, no tiene valor residual.
  • En el caso de otros activos, dependiendo del tipo o cuenta al que pertenezca, es  probable que la Entidad determine en su política que se le asigne o no valor residual (Por ejemplo equipo médico). El calculo se realzaizará mediante la técnica que el valuador determine utilizar.

¿Cómo se registra contablemente?

(*) Como se calcula la Vida Útil para un grupo de activos deferentes a bienes

Inmuebles?: La técnica más precisa es determinar los promedios de vida útil reales de cada grupo de activos dentro de la compañía de acuerdo a los registros contables.

 

CASOS PRÁCTICOS

Para determinar el valor comercial, como referencia del valor razonable, se deberá calcular por las metodologías aceptadas en Colombia (Res. 620).

En terrenos: En esta caso se deben usar la Comparación de Mercado y la Técnica Residual. Se registra el valor razonable y se compara con el Valor Neto en Libros para que la Entidad calcule el ajuste a realizar. No se deprecian. No tiene valor residual.

En construcciones: Se calcula con el método del costo, el valor residual es igual a cero (0), de define la vida útil de acuerdo al tipo de construcción (Res. 620), se define el valor a depreciar en la vida útil remanente que se estime y dependiendo de la edad efectiva.

En Otros Activos: Se calcula con el método del costo, el valor residual está dentro del 2 y el 10% o puede ser igual a cero (0) dependiendo de las políticas de la Entidad. Se define la vida útil de acuerdo al grupo, se define el valor a depreciar en la vida útil remanente que se estime y dependiendo de la edad efectiva. Se deben revisar todos los activos desde su fecha de compra para recalcular vidas útiles, entre otras actividades (Lo ideal, reclasificación de activos, inventario físico con marcación, conciliación, reconstrucción de saldos, etc.).

 

RESPUESTAS A INTERROGANTES INICIALES

¿Cuál es el rol del valuador en este tema?

Debería ser integral. No ser solamente la realización de los avalúos de Propiedad Planta y Equipo para el cliente. Es un trabajo coordinado con la Entidad para que los resultados tengan un objetivo específico: Un adecuado registro contable. Puede participar como auditor externo o solamente como valuador.

¿El valuador responde por todo lo pertinente en la realización del avalúo para NIIF?

No. El valuador debe trabajar conjuntamente con la Entidad para que los resultados sean enfocados al logro del objetivo. El valuador puede ser una guia pero es la Entidad la que se debe organizar y decidir cómo va a ser su registro contable de acuerdo con las políticas que establezca.

¿El valuador debe tener conocimientos contables?

Preferiblemente sí, porque debe interpretar bien cuales son los requerimientos, las políticas y el objetivo de la Entidad. Y eso significa una relación estrecha con el área financiera para poder interpretar la forma en que debe reportar los resultados.

¿El valuador es ajeno a las decisiones administrativas y financieras de la Entidad?

Debe serlo. No puede inferir en las decisiones pero puede guiar y no puede desconocer su relación con los resultados obtenidos y el uso que se les dé.

¿El valuador tiene que resolver los problemas contables de la Entidad?

No. Debe conocerlos y aconsejar, sugerir, opinar pero las decisiones deben estar definidas por la Entidad.

¿El valuador responde por todo lo pertinente en la realización del avalúo para NIIF?

Como el resultado impacta los estados financieros, sigue respondiendo por la realización del avalúo, pero no del uso que se le dé.

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