Valuar, Avalúo comercial o valor comercial, todo lo que debes saber

Valuar, Avalúo o valor comercial

Ventas y avalúos

Lo más común en una situación de negociación, en la cual es necesario para todas las partes conocer el valor exacto de un bien inmueble, es que haya un avalúo de por medio, el cual cumple la función de ser un informe exacto del inmueble en cuestión. Ya sea porque quiere vender su vivienda o alguna bodega u oficina, o porque quiere solicitar un crédito hipotecario, o cualquier otra situación afín, usted necesita saber el precio exacto de su bien inmueble, y un avalúo es eso que usted necesita en esas circunstancias.

Es necesario que estos valores los brinden profesionales legales, pues es importante que el valor que se obtenga puede perjudicar a cualquiera de las partes de la negociación, por ello no escatime en gastos: sus propiedades son parte suya y es necesario que les dé el valor que se merece.

 

Solicitud avalúo

Para solicitar un avalúo se requieren de algunos pasos y documentos, aquí los explicamos.

Si buscas conocer el valor auténtico de tu propiedad, te explicamos cómo es el proceso para contratar el servicio de un avalúo de manera rápida y sencilla.

  • Solicita tu servicio de avalúo de propiedades con una agencia certificada.
  • Un perito avaluador irá a realizar un estudio del inmueble.
  • Los resultados serán enviados a través de un informe en tiempo record.

Recuerda que debes tener ciertos documentos a la hora de realizar el avalúo. Aquí especificamos cuáles son:

  • El certificado de libertad
  • Los servicios públicos
  • Una copia de las escrituras del inmueble
  • Los planos del inmueble
  • Una copia del impuesto predial del último año

 

Avalúo real

Si el interés en sus propiedades es grade y quiere conocer su valor comercial con un avalúo real y de calidad, le explicamos aquí los tres enfoques al valor que ayudan a determinar dicho valor. Hay tres grupos de metodologías tradicionales para determinar el valor comercial de una propiedad inmueble:

  • El enfoque comparativo de ventas: comparar las características de una propiedad con aquellas de propiedades comparables que se han vendido recientemente en transacciones similares.
  • El enfoque basado en costes: el comprador no pagará más por una propiedad que lo que le costaría construir una equivalente.
  • El enfoque basado en ingresos: similar a los métodos usados para la valoración financiera, análisis de valores o la fijación de precios de los bonos.

 

¿Cuál es el avalúo comercial de un inmueble ?

Si usted ha estado en contacto con trámites financieros ya debe saber algo acerca de los avalúos, pero para los que no, este término “avalúos de inmuebles” puede ser algo nuevo. Así que este es el lugar ideal para que conozca más sobre estos avalúos y sobre cómo hacer avalúos de inmuebles sobre sus propiedades.

 

RESPALDO

Para evitar fraudes, usted tiene a su disposición una legislación nueva la cual le permite a usted estar plenamente consciente de todo lo que se está realizando durante el proceso de avalúo. La Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.) fue reconocida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) como la Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores (ERA). Los avaluadores deben de tener un registro en esta entidad, el cual usted puede solicitar en cualquier momento para tu tranquilidad, pues quien no esté registrado (a partir del 12 de mayo del 2018) y ejerza la labor de avaluador, será sancionado.

 

DIFERENCIAS

Los avalúos catastrales tienen una diferencia clave con los avalúos comerciales, que son los que estamos tratando en este momento, sobre todo en el caso de que esté buscando vender su casa.

  • Avalúo Comercial: es aquel que permite conocer las características específicas de su inmueble, sus adecuaciones o modificaciones.
  • Avalúo Catastral: es aquel que tiene como objetivo principal el terreno y la ubicación del inmueble.

El valor comercial normalmente difiere del catastral, por lo general un 30% en las principales ciudades del país. Entonces, si usted está buscando vender su casa debe tener muy en cuenta el avalúo comercial. Por el contrario, si está considerando vender el terreno, lo que necesita es un avalúo catastral. De igual forma, se puede establecer un precio ideal en ambos casos.

 

PROCEDIMIENTO

Si usted va a realizar una solicitud de préstamo con un banco, ellos sugerirán algunos recomendados certificados, aunque claro, usted debe asumir el pago del avalúo.

Si resulta que usted está haciendo esto como algo personal, debe buscar siempre alguien profesional pues los avalúos que se efectúan sobre las propiedades deben quedar perfectamente hechos, sin margen de error, pues eso podría perjudicar al dueño del inmueble a largo plazo. Le recomendamos siempre verificar que su avaluador esté registrado en entidades como ANA o Fedelonjas.

Los precios pueden ser muy variados, pues estos se pueden calcular mediante la modalidad del 0,7 por mil o el 0,8 por mil del valor resultante del avalúo, o por el contrario se puede calcular dependiendo de la dificultad del inmueble, cotizando el trabajo a $200/300 por horas como trabajan los abogados.

 

RESULTADOS

Al finalizar el proceso del avalúo, usted debe tener como resultado un informe que debe contener principalemente (pues pueden haber datos demás):

  • Descripción del inmueble
  • Normas urbanas
  • Características del sector
  • Características de la construcción
  • Hoja de resultados con la investigación del mercado.
  • Titulación
  • Registro fotográfico

Al tener estos valores usted ya tiene la estimación del precio más probable de su inmueble, con el cual ya se pueden hacer negociaciones seguras.

Algunas de las metodologías que se utilizan para hallar el valor de una propiedad inmueble son hacer comparativas de inmuebles similares en el mercado, otra es establecer el precio del inmueble a partir de su renta.

En el caso de una casa u apartamento, influyen en gran medida la edad de la propiedad, el área (por el estrato social y el valor se sus servicios), la distancia más próxima al transporte público, que la ubicación del inmueble sea en una unidad abierta o cerrada o si es un edificio con zonas comunes, etc. También se ve influenciado el valor final si en las cercanías del bien inmueble se encuentran centros comerciales, vías principales, colegios, universidades, etc.

El tiempo que tarda un avalúo y la valoración de un inmueble depende de la dificultad que éste presente y del tipo que sea. Por censo, se conoce que la visita de una vivienda suele tardar poco más de media hora, y su informe puede estar listo en unos tres días. En cambio, cuando se habla de grandes extensiones la visita podría tardar varios días y el informe podría demorarse un par de semanas.

Un consejo dado por expertos es que las remodelaciones y la actualización de elementos (baños, cocinas, pintura, enchapados, etc.) pueden incrementar el valor de la propiedad y a su vez, la deseabilidad de la misma, lo cual hace que en el caso de una venta, la gente esté más dispuesta a pagar por el inmueble.

 

Costo avalúo comercial

El costo del avalúo depende del valor comercial determinado por el perito. Normalmente el valor de un avalúo aplicado a una propiedad de alrededor de $300’000.000 podría ser de entre $300.000 a $400.000, de este valor en adelante se le suma a los trescientos mil pesos el 1 por mil después de los primeros cien millones. Si el inmueble queda fuera del área metropolitana tiene un recargo que oscila entre el 1.5 y 2% y en el caso de una propiedad de $150’000.000 podría ser de $150.000. Por supuesto, esto puede variar de una valuador a otro debido a la libertad de competencia.

La vigencia de un avalúo no puede ser mayor a un año, el periodo máximo va de 6 a 12 meses, pues el precio real de la propiedad varía con el paso del tiempo y con las condiciones de mercado.

Calculo avalúo comercial

Ahora nos toca ver cómo es el funcionamiento de un avalúo. El proceso para realizar un avalúo empieza con una recolección de datos e información. Estos se especifican en los documentos que se realizan y son la base para establecer un valor comercial para un bien mueble o inmueble.

Posteriormente se ocupa uno o varios de los métodos para establecer el valor monetario. Los cuatro métodos son los siguientes:

  • Comparación de mercado: Analiza inmuebles con similitudes en cuanto a las características de la propiedad en estado de estudio.
  • Método de renta: Aplicar la porcentualidad de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones de uso. No tiene en cuenta valorizaciones e inflación, comparando el inmueble con tasas reales de interés bancario.
  • Costos de reposición: Es realizado en edificaciones deterioradas. Se calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien.
  • Método residual: Es usado generalmente cuando un parcelamiento ha agotado toda su reserva parcelaria. Es una ecuación matemática la cual está sujeta a que 1.las parcelas deben tener medidas entre 300m2 y 600m2y a que 2.el área construida no exceda del 25% del área total de la parcela. La ecuación es la siguiente:

  • VRT = Valor buscado
  • Vc = Valor total de la construcción sin depreciar.
  • i = Interés legal.
  • n = Vida remanente

 

Cálculo de avalúos

A valuación o valoración de activos es el proceso de estimar el valor de un activo (por ejemplo: acciones, opciones, empresas o activos intangibles tales como patentes y marcas registradas) o de un pasivo (por ejemplo: títulos de deuda de una compañía). El proceso de valuación es muy importante en muchas situaciones incluyendo análisis de inversión, presupuesto de capital, Fusiones y Adquisiciones, etc.

Es importante observar que la valuación es tanto un arte como una ciencia porque requiere del juicio del profesional interviniente. Generalmente se utilizan varios métodos de valuación en diferentes escenarios, obteniéndose distintas valuaciones del activo objetivo en función del método empleado y el escenario elegido. De esta forma, puede apreciarse que los métodos de valuación no son excluyentes entre sí, sino que la utilización de más de uno de ellos, permite a los analistas ofrecer una opinión que contemple distintos puntos de vista.

También es importante darse cuenta de la importancia que tiene para el funcionamiento de la economía determinar correctamente el valor de los activos. Por ejemplo, si una empresa con un gran futuro, que puede transformar un sector de la economía no es valorada adecuadamente y al vender sus participaciones en el mercado recibe sólo un cantidad pequeña de financiamiento, entonces dicha transformación no se va a dar. Igualmente si una empresa mediocre logra una valuación alta que le otorga grandes cantidades de fondos de los inversionistas, estos recursos se desperdician. Es decir, los valores de los activos son las señales del mercado que resultan de la asignación de los recursos de los accionistas y a su vez sirven para la asignación de otros recursos en el futuro. 2​ Por esta misma razón es importante diseñar la regulación de los mercados financieros para que esta valuación se apegue al valor esencial de los activos independientemente de los vaivenes de los intermediarios financieros y tratando de evitar la manipulación de los precios por parte de distintos agentes.

La valuación de activos financieros se hace usando uno o más de estos métodos o modelos:

  • Modelos de valuación absolutos: determinan el valor estimando los flujos de fondos futuros previstos del activo descontados a su valor actual conocido como Método Flujos de Fondos Descontados (DCF por su sigla en inglés).
  • Modelos de valuación relativos: determinan el valor basado en los precios de mercado de activos similares.
  • Modelos de valuación de Opciones: se utiliza para ciertos tipos de activos financieros derivados (ej.: warrants, opciones sobre acciones, opciones sobre otra clase de activos, futuros, etc.) son modelos complejos del valor actual. El método más común usado es el modelo para la valoración de opciones comunes.

 

VALUACIÓN DE ACCIONES

Este informe brindado por el Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A) nos permite conocer más acerca de la actividad de valuar.

ARTÍCULO INTERNACIONAL -MÉXICO-

Aunque en su inicio, la valuación surge para dar respuesta a problemas relacionados con la agricultura y los inmuebles, en la actualidad, el valuador se enfrenta a nuevos retos que se relacionan con otros campos como es el caso de la valuación de empresas, valuación de intangibles, valuación ambiental, valuación de obras de arte, valuación de bonos, acciones, etc.

En la actualidad, existen diversas investigaciones sobre el tema de la valuación de empresas. Sin embargo, en América Latina los trabajos relativos a la valuación de acciones son escasos. El presente artículo, pretende mostrar una metodología simple para la valuación de acciones comunes y preferentes.

Según Villareal (2008), las acciones comunes son activos financieros negociables sin vencimiento que representan una porción residual de la propiedad de una empresa. Una acción común da a su propietario derechos tanto sobre los activos de la empresa como sobre las utilidades que ésta genere, así como a opinar y votar sobre las decisiones que se tomen. Los accionistas comunes, esperan recibir una compensación a través de dividendos

periódicos en efectivo y un aumento en el valor de sus acciones. En el mercado financiero, los inversionistas compran acciones que se suponen se encuentran subvaloradas y venden acciones que suponen se encuentran sobrevaloradas. Pero independientemente del motivo de la operación, el conocimiento de cómo valuar acciones es una parte fundamental e indispensable en el proceso de inversión para los gerentes financieros.

“Es importante definir, que la valuación es el proceso que relaciona el riesgo y el rendimiento para determinar el valor de un activo.” Gitman, 2012.

Existen tres factores claves en el proceso de valuación: flujos de efectivo, tiempo y el riesgo. El valor de cualquier activo, depende de los flujos de efectivos que se espera que el activo genere durante un periodo de tiempo determinado. Los flujos de efectivo pueden ser intermitentes, anuales o incluso durante un único periodo, por lo que es importante conocer el momento en el que ocurren dichos flujos. La combinación de los flujos de efectivo y el momento en que se presentan, definen el rendimiento esperado del activo. Por su parte, el riesgo se relaciona con la certeza de que ocurra o no un determinado flujo de efectivo. Cuanto mayor es el riesgo de un activo, mayor será el rendimiento requerido y, viceversa.

La valuación de acciones parte de la hipótesis del mercado eficiente, teoría básica que describe el comportamiento perfecto del mercado y que afirma que “en un mercado de valores es informacionalmente eficiente cuando la competencia entre los diversos participantes que interviene en el mismo, conduce a una situación de equilibrio en la que el precio de mercado de un título constituye una buena estimación de su precio teórico o intrínseco” (Aragonés, 1994). Expresado en otra forma, los precios de las acciones que se negocian en un mercado financiero eficiente reflejan toda la información existente, se ajusta total y rápidamente a la nueva información que pudiera surgir eliminando la asimetría de la información particular que algunos actores tengan.

Partiendo de la hipótesis anterior, el valor de una acción común es igual al valor presente de los dividendos futuros (flujos de efectivo), que se espera que ésta proporcione. Aunque el dueño de una acción pudiera tener beneficios por la venta de acciones a un precio superior al que pagó en un inicio, lo que se negocia en realidad es el derecho de todos los dividendos futuros.

El modelo básico de valuación de acciones, se encuentra representado por la siguiente ecuación:

Dónde:

  • P0 = Valor actual de las acciones comunes.
  • D = Dividendos esperados al final del periodo.
  • i = Rendimiento requerido de la acciones comunes.

Esta ecuación puede simplificarse redefiniendo el rendimiento anual, en términos del crecimiento anticipado. Aquí explicaremos dos modelos: modelo de dividendos crecientes. La tasa constante y modelo de crecimiento variable.

El modelo de dividendos crecientes a tasa constante, desarrollado por los economistas americanos Myron J. Gordon y Eli Shapiro, supone un crecimiento de los dividendos a una tasa constante (g), siendo por eso un modelo aconsejado para valuar empresas con crecimiento bajo y constante a lo largo del tiempo. El modelo supone que los dividendos crecerán a una tasa constante, pero siempre a una tasa menor o igual que el rendimiento requerido (i), esta suposición es cierta en el caso que la empresa disminuya de manera anual un porcentaje fijo de sus utilidades, es decir, una razón de pagos fijos. El modelo referido se obtiene de la siguiente ecuación:

Si simplificamos la ecuación anterior, se puede reescribir como:

Por su parte, el modelo de crecimiento variable, permite un cambio en la tasa de crecimiento de los dividendos. Para determinar el valor de la acción en el caso de crecimiento variable se sigue un procedimiento compuesto por cuatro pasos.

En el primer paso, se calcula el valor de los dividendos en efectivo al final de cada año durante el periodo de crecimiento inicial, de los años 1 a los años N. En este paso, se requiere ajustar la mayoría de los dividendos usando la tasa de crecimiento inicial (g1), para calcular el importe de los dividendos de cada año. Por lo tanto para los años N tenemos que:

En el paso dos, se debe calcular el valor actual de los dividendos esperados durante el periodo de crecimiento inicial. Usando la ecuación presentada en el paso uno, tenemos que el valor es igual:

En el paso tres, se calculan el valor de la acción al concluir el periodo de crecimiento inicial, PN = (DN + 1) / (i – g2), el cual es considerado el valor actual de todos los dividendos esperados desde el año N+1 hasta infinito, esto bajo el supuesto de una tasa de crecimiento constante de dividendos g2. Este valor se obtiene a través de la siguiente ecuación:

Por último, en el paso cuatro se deben sumar los componentes del valor actual obtenidos en los pasos dos y tres para finalmente obtener el valor de la acción, esto representado en la siguiente ecuación:

Para ejemplificar lo anteriormente expuesto, a continuación se presentan los datos de una empresa dedicada a la fabricación de perfiles de acero, la cual pagó entre 2007 y 2012 los siguientes dividendos:

Para calcular la tasa constante de crecimiento futura (g) del dividendo con base en los dividendos históricos, debemos resolver la siguiente ecuación:

Despejando la ecuación anterior, tenemos que g=8.16%, por lo que la empresa espera que su dividendo en 2013 sea $8.00; ahora bien, si el rendimiento requerido de las acciones comunes es de 15%, tenemos que:

Por lo tanto, el valor de la acción para el 2013 es de $117.00.

Para ejemplificar el modelo de crecimiento variable, se utilizará información de una empresa dedicada a la elaboración de Bebidas Energéticas. El reporte financiero más reciente, indicó que los dividendos en 2012 fueron de $5.5 por acción y se estima que incrementarán a una tasa g1 del 10% durante los próximos tres años (2013, 2014 y 2015), debido al lanzamiento de una novedosa bebida. Al final de los tres años (fines de 2015), espera que la consolidación del producto de la empresa dé como resultado una disminución en la tasa de crecimiento de dividendos, g2 , del 5% anual en el futuro inmediato.

Por otra parte, se sabe que el rendimiento requerido en la industria es del 15%. Para calcular el rendimiento actual (finales 2012) de las acciones comunes de Bebidas Energéticas, P0 = P2012, se aplicará la metodología de los cuatro pasos:

Paso uno:

El valor de los dividendos en efectivo de cada año está calculado en la siguiente tabla y son para 2013, 2014 y 2015 son $1.65, $1.82 y $2.00, respectivamente.

Paso dos:

El valor presente de los tres dividendos esperados durante el periodo de crecimiento inicial de 2013 a 2015, se calculó en las columnas 3, 4 y 5 de la tabla anterior. La suma de los valores presentes de los tres dividendos es de $15.10.

Paso tres:

El valor de las acciones al final del periodo de crecimiento inicial (N = 2015), se puede obtener calculando primero DN+1 = D2016.

Usando D2016 = $5.05, un rendimiento requerido del 15% y una tasa de crecimiento del dividendo del 5%, el valor de las acciones al final de 2015 se obtiene realizando el siguiente cálculo:

Por último, en el paso 3 el valor de la acción de $50.54 al final de 2015 debe convertirse al valor presente (fi- nal de 2012). Usando el 15% de rendimiento requerido, tenemos:

Paso cuatro:

Sumando el valor presente de los flujos de dividendos iniciales (calculados en el paso dos), al valor presente de las acciones al final del periodo de crecimiento inicial (calculado en el paso tres), como se especificó en la ecuación, el valor actual (finales de 2012) de las acciones es:

Por lo que el valor de las acciones comunes de la empresa de Bebidas Energéticas utilizando el modelo de crecimiento variables de $48.32.

Conclusiones
  • La valuación de acciones disminuye el riesgo del valor esperado para los tenedores de acciones, por lo cual es un referente para dar vigilancia a la administración de las organizaciones y alcanzar el valor esperado al delimitar en valor presente las futuras ganancias.
  • Los procedimientos que se utilizan para emitir acciones comunes, la información necesaria para valuar acciones, reunir y procesar información necesaria proveniente de cada área funcional de la empresa y cómo difundir la información entre los inversionistas, son entre otras, nuevas áreas de trabajo del valuador profesional.
  • Al momento de realizar la valuación de acciones comunes, el valuador deberá partir de la hipótesis de la eficiencia del mercado, la cual supone que las reacciones rápidas de los inversionistas racionales ante nueva información ocasionan que el valor de mercado de las acciones comunes se ajuste rápidamente. Esta hipótesis sugiere que los valores tiene un precio justo, que reflejan en su totalidad la información pública disponible y que, por lo tanto los valuadores no necesitan perder tiempo buscando información adicional y acopiando valores cotizados inadecuadamente.
  • El valor de una acción representa el valor actual de todos los dividendos futuros que se espera que ésta proporcione durante un tiempo ilimitado, por lo que la creación de valor, es el reflejo de las estrategias y efectos que cada área funcional de la empresa tiene.
  • Básicamente, son utilizados dos modelos para la valuación de acciones comunes: el modelo de dividendos crecientes a tasa constante y el modelo de crecimiento variable.
Referencias:
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  • Amit, R., y Schoemaker, P. (1993). Strategic assets and organizational rent. Strategic Management Journal, vol. 14, 33-46.
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  • Kendall, M. (1975). Multivariate Analysis. Londres: Griffin.
  • Villareal, S. Jesús (2007), Administración Financiera
  • Ross, S. A., y Roll, R. (1995). The Arbitrage Pricing Theory Approach to Strategic.
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